Rayls , je te confirme que pour moi aussi, les investisseurs, ceux qui entendent faire un placement a moyen-long terme, ne sont pas des speculateurs puisque par hypothese ils ne cherchent pas une plus-value de cession rapide, mais bel et bien un rendement.

Cette categorie d'investisseurs ne creent pas de bulle immobiliere, au contraire des speculateurs qui eux achetent car ils anticipent une hausse des prix. Lorsque le nombre de spectaculateurs tend a devenir important, leur nombre cree une hausse des prix artificielle, car deconnectee de la realite, d'ou risque importante de debacle future.

je conseille, pour les plus courageux, la lecture de ce post sur un forum d'Analyse technique: pas de panique Rayls, il s'agit de reflexions fondamentales

http://www.pro-at.com/forums/topic.asp?TOP...22&whichpage=18

ci joint une bonne intervention:

Quand l'histoire s'apprête à bégayer

A la veille du dernier krach immobilier, en 1990, que disait-on ?

Al'origine, il s'agissait d'un forum organisé par Les echos.fr : les internautes devaient donner leur avis sur les prix de l'immobilier. De la même manière qu'ils sont régulièrement conviés à se prononcer sur la croissance de l'économie chinoise ou la stature d'homme d'Etat de Nicolas Sarkozy. Mais là où les thèmes s'épuisent assez naturellement, celui de la pierre a tenu en haleine les débatteurs tout au long de 2004. A lui seul, il a drainé 91 % des messages envoyés par des particuliers l'an dernier sur le site. Mieux, certains des participants virtuels ont fini par se rencontrer autour d'un verre. Ils ont fondé une sorte de « café pierre », à la manière des cafés philo. Et l'un d'entre eux a même créé son site. Il l'a appelé « bulle-immobiliere.org ». On ne saurait être plus clair...

Tout le monde ne partagera pas forcément cette analyse extrême. Il n'empêche, ce déluge de discussions est révélateur. Il démontre à quel point le thème de la pierre est redevenu sensible. C'est simple, dans les dîners en ville, à la machine à café, dans les transports en commun, on n'entend plus que ça : « Ne suis-je pas en train d'acheter au plus haut », « Ai-je revendu mon appartement assez cher ? », « Sommes-nous à la fin de la hausse ? », « Le krach est-il déjà là ? ». Sans parler de l'émotion suscitée par les ventes à la découpe et l'impossibilité, pour un nombre croissant de personnes, en région parisienne, de payer un loyer.

Plusieurs mises en garde

Manifestement, une évolution s'est opérée dans les esprits. Il y a deux ans, les prix à Paris venaient d'enregistrer un bond de 40 % par rapport à leurs niveaux de 1999. Il n'était pas illégitime de s'interroger déjà sur les fondements de ce rattrapage pour le moins accéléré. D'autant que, dans le même temps, l'inflation restait contenue entre 1,5 % et 2 %. Las, dans les mois qui suivirent, le mètre carré se revalorisa encore de 28 %...

Peu d'observateurs s'autorisaient alors à voir là une exagération. Cependant, depuis septembre 2004, tour à tour, le chef économiste de la Banque centrale européenne, les services des études à la Banque de France et l'Insee ont employé le mot de bulle. Même l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), l'organisme de référence en matière de logement, y est allé de sa mise en garde.

Dans la préface du rapport annuel 2004 sur le marché immobilier français, publié il y a quelques semaines, Guy Marty, le directeur général de l'Institut, parle de « grand virage ». Et il exhorte les professionnels à ne pas se tromper d'époque : « Nous venons de vivre vingt ans de baisse des taux d'intérêt, liée à une absence d'inflation... Mais les prochaines années ne ressembleront pas aux autres : si les taux amorcent une remontée, fût-elle lente, les économies et, dans leur sillage, l'immobilier évolueront dans des conditions différentes, pour lesquelles nous n'avons pas véritablement de références. L'inconnu n'est pas forcément hostile. La seule erreur serait d'imaginer que les choses vont simplement continuer sur leur propre lancée, alors que nous venons d'amorcer un grand virage. »

Du côté des marchés financiers, les économistes ne s'embarrassent pas de telles précautions oratoires. Aux yeux de Jean-Pierre Petit, chez Exane BNP Paribas, ou pour Jean-Pierre Hellebuyck, vice-président d'AXA Investment Managers, la cause est entendue : les prix actuellement pratiqués n'ont plus aucune justification économique. Ils illustrent simplement une spéculation qui se constate un peu partout sur la planète. Et justifie d'ailleurs, parfois, des mesures défensives spectaculaires.

Ainsi, aux Etats-Unis, l'an dernier, quand, pour la première fois depuis vingt-cinq ans, les prix des logements ont bondi de 13 %, la banque centrale, la Fed, a immédiatement réagi. Sans se payer de mots mais en relevant ses taux de quelques points de base. Pourquoi ? Parce que, explique Mathieu Grouès, économiste et stratégiste en chef chez Lazard Frères Gestion, « pour une banque centrale, il n'est pas de plus grand danger à gérer que celui d'une bulle immobilière ».

Mais il faut croire que vérité en deçà, erreur au-delà. Car après sept années révolues de hausse, tandis qu'une nouvelle prévision de progression de 10 % est annoncée pour cette année par la Fnaim, aucune mesure n'a encore été prise. Sans doute l'illustration de l'exception française. « Paris n'est pas une ville comme les autres », expliquait récemment en aparté l'éminent économiste d'une des plus grandes banques françaises. Car, selon lui, « le marché est soutenu par les étrangers ».

De fait, c'est un argument souvent émis. Au même titre que la rareté de l'offre et l'aubaine historique procurée par des taux d'intérêt de crédit exceptionnellement bas. Autre argument fréquemment entendu : la situation actuelle n'a rien à voir avec la précédente envolée des années 1980, car, à l'époque, les marchands de biens faisaient les prix, tandis que, cette fois, ce sont les particuliers qui animent les transactions.

Chacun de ces arguments semble solide et refléter une part de vérité. L'ennui, c'est qu'ils viennent d'être réfutés en bloc par une étude des plus officielles. Dans le numéro « Insee Première » de décembre 2004, Martine Beauvois, économiste à la division logement, réfute avec un bon sens dévastateur chacune des analyses les plus couramment colportées. Par exemple, l'offre insuffisante : elle ne l'est pas plus qu'au creux du dernier cycle immobilier. En outre, il se construit bien plus de logements actuellement qu'il y a dix ans. De même, l'hypothèse de la décohabitation. A chaque divorce - et c'est le lot d'un couple sur deux à Paris -, la demande en logement s'accroît d'autant. Certes, répond en substance M. Jacquot, mais c'était déjà le cas entre 1990 et 1995, lorsque les prix baissaient. Le transfert des déçus de la Bourse vers la pierre ? Allons donc ! Un : le krach de 2000 est postérieur à la reprise de l'immobilier, initiée dès 1998. Deux : si les particuliers ont tout perdu en Bourse, ils n'ont a priori plus d'argent à consacrer à des logements. Trois : la part des Français qui s'intéressent aux actions est archi-minoritaire par rapport à ceux qui achètent dans l'immobilier. Si transfert il y a eu, il ne peut expliquer à lui seul la hausse aussi importante du prix des logements. Quant à l'absence de spéculation, là aussi, l'économiste de l'Insee relativise. Plus ou moins consciemment, les ménages peuvent très bien adopter un comportement spéculatif.

Vendeur et futur acheteur

C'est du reste ce qu'observent les agents immobiliers. Directeur de deux agences Laforêt dans le 14e arrondissement, Gilbert Chouchana explique ainsi l'impression constante de pénurie sur le marché : elle vient du fait que le vendeur est souvent un futur acheteur. Du coup, il ne veut rien lâcher sur le prix, de peur de ne pouvoir décrocher le nouveau bien qu'il convoite. Mais son interlocuteur sait qu'il va obtenir un bon prix de sa vente. Il tient à le retrouver dans le montant de la transaction. Donc, lui aussi campe sur ses positions. Du coup, comme personne ne veut faire un pas vers l'autre, les prix sont aspirés dans une spirale de hausse.

Mais jusqu'où ce phénomène peut-il aller ? Pour le savoir, il faudrait se projeter à l'horizon de deux ans. Mais on l'a vu, la prospective est une discipline trop délicate... « surtout quand elle concerne l'avenir », comme aime à le rappeler Woody Allen. En revanche, l'histoire a des vertus incomparables. Rien de tel, pour éviter de commettre des erreurs, que de méditer celles du passé. Or, que disait-on il y a quinze ans ? Les archives, au jour le jour, des « Echos » permettent de reconstituer le film du dernier krach.

Tout commence en janvier 1989. En ce début d'année de commémoration du bicentenaire de la Révolution française, les esprits sont euphoriques. En tout cas, les professionnels de la construction sont au bord de l'extase. Les plus flamboyants de la profession, Michel Pélège, Christian Pellerin, Pascal Jeandet, occupent régulièrement les couvertures des magazines économiques. Malgré une hausse des prix de 20 % en deux ans, les programmes neufs dans la capitale s'écoulent comme des journaux gratuits à la sortie du métro.

Le 12e arrondissement est le quartier qui monte. En un an, le mètre carré s'y est revalorisé de 30 %, à 24.600 francs. Cela dit, converti en monnaie 2005, cela ne fait guère que 3.600 euros, pour une inflation qui s'établissait à l'époque à 3,6 %, à comparer avec les 4.700 euros constatés en moyenne à la fin 2004, avec une hausse des prix limitée à 2,2 %.

Dans les articles de presse, aucun professionnel interviewé n'entrevoit de perspective d'inflexion de la courbe des prix. Pourtant, sur les dix ans qui viennent de s'écouler - 1979-1988 -, la hausse des prix des logements neufs et anciens a franchi les 207 %, contre 79 % pour le coût de la vie. Mais cette progression est perçue comme une sorte de fatalité. « Un jour viendra où le logement occupera la première place dans le budget des ménages » : voilà le seul constat que l'on peut lire.

Tout de même, le gouvernement de Michel Rocard se montre sensible à la colère des locataires. Il envisage sérieusement de publier un décret de limitation de la hausse des loyers en Ile-de-France. Il faut dire que ces derniers grimpent trois fois plus vite que l'inflation.

Dans ce contexte, une information passe inaperçue. En tout cas, nul ne songe à établir un rapprochement avec l'immobilier. Toujours est-il que le lundi 23 janvier, pour la première fois depuis 1981, les banques françaises, à l'unisson, relèvent leurs taux de base, de 9,25 à 9,60 %.

Au printemps, la Bourse est euphorique. Elle a effacé les dernières traces du krach de 1987. Toutefois, au cours du mois d'avril, les économistes de la BNP trouvent que l'économie française part trop vite. Le gouverneur de la Banque de France met aussi les Français en garde : il juge la consommation frénétique et l'épargne insuffisante. De même, à la fin du mois de mai, le prix Nobel d'économie Maurice Allais n'exclut pas un krach, mais son avertissement laisse à peu près tout le monde indifférent.

Au début de l'été, alors que, sur les Champs-Elysées, défile la parade mise en scène par Jean-Paul Goude, force est de constater que l'inflation reste forte. Face à la hausse généralisée des taux d'intérêt en Europe, la France est obligée de suivre. Les banques installent leur taux de base à 10 %. Il va y rester campé pour un bon moment.

Au retour des vacances, à la fin du mois d'août, dans la perspective de la loi de Finances pour 1990, le gouvernement songe à remettre en cause la réduction d'impôt liée aux intérêts des emprunts immobiliers pour les revenus imposés à plus de 49 %. Les professionnels du bâtiment manifestent immédiatement leur colère. Le lundi 9 octobre, le taux de base bancaire est à nouveau relevé de 10 à 10,5 % (pour mémoire, il s'élevait à 8,5 % en 1987 et 1988, et à 7,5 % en 1986). Au mois de novembre, pour la première fois depuis sept ans, les statistiques officielles du logement attestent d'une stagnation, aussi bien dans le nombre de permis de construire délivrés que celui de livraisons de logement neuf. Qu'à cela ne tienne, l'année s'achèvera sur des chiffres record.

Pourtant, dès le mois suivant, en janvier 1990, le décrochage des autorisations de mise en chantier de logements neufs commence à intriguer. Là-dessus, les Bourses se mettent à patiner, alors que les données économiques restent bonnes. A la fin du mois, la baisse record de la collecte sur les Livrets A de la Caisse d'Epargne et de La Poste soulève le problème du financement du logement social.

Les prémices du désastre

En février, les taux d'intérêt plafonnent toujours à un haut niveau, au grand dam des investisseurs en actions, mais pour la plus grande satisfaction des dizaines de milliers de souscripteurs au PEP, le plan d'épargne populaire mis en place pour inciter les Français à financer par eux-mêmes une partie de leur retraite. Comme ce produit est investi en produits de taux, la conjoncture rend sa rémunération généreuse : elle sera pour de longs mois son meilleur agent publicitaire.

Le mardi 20 février est un jour maussade. En Allemagne, les taux sont toujours plus hauts : il s'agit de financer la réunification. La Bourse de Paris chute une nouvelle fois : elle en est à 8 % de baisse depuis le début de l'année. Et pour couronner le tout, le ministère du Logement publie ses statistiques : les mises en chantier ont chuté à 390.000, contre 430.000 à la même époque l'année précédente.

Seul îlot d'insouciance : l'immobilier de bureau continue à donner le tournis. Dans le triangle d'or de la capitale, l'unité de mesure des transactions tourne autour de 100.000 francs (15.000 euros) le mètre carré. Dans le quartier de la Bourse, Hachette a vendu l'immeuble des NMPP pour 2,8 milliards de francs (420 millions d'euros). Seulement, les observateurs du secteur ne savent plus à qui s'en remettre. Comme le confie l'un d'eux aux « Echos » du 9 avril : « Toute réalité économique semble avoir échappé aux acteurs dont on ne sait pas très bien quel rôle ils jouent, entre les investisseurs qui cherchent un placement rentable à moyen ou court terme et les promoteurs qui revendent au plus offrant. » Et puis, un premier bruit de craquellement parvient d'Amérique : à New York, le promoteur Donald Trump vient de se faire expulser de la liste des plus grosses fortunes, établie chaque année par le magazine « Forbes ».

Un effondrement inexorable

Au mois de mai, tout se brouille d'un coup. Les permis de construire sont en recul de 8,2 % par rapport à la même époque un an plus tôt. En juin, la même statistique atteste d'un recul de 10 %. Les professionnels mettent ce mauvais chiffre sur le compte des mesures fiscales du gouvernement. Personne n'évoque les taux d'intérêt très élevés qui ont exclu de la solvabilité un grand nombre de prétendants à la propriété.

Les taux vont d'autant moins baisser que, deux mois plus tard, l'Irak de Saddam Hussein envahit le Koweït. En septembre, au dire des professionnels, le secteur est confronté à sa plus grande ennemie : l'incertitude. De fait, tétanisés par la perspective d'un conflit susceptible de les atteindre directement, les particuliers diffèrent leurs décisions d'acheter. Pendant ce temps, la chronique de la Marche des affaires dans l'immobilier tourne à la nécrologie. Pas un mois sans l'annonce de la faillite d'un promoteur : Maisons Cévenoles, Jeandet, Bouillon, etc. C'est que, tenaillés entre l'absence de chiffre d'affaires et leurs engagements de remboursement colossaux, les professionnels paient au prix fort l'attentisme des particuliers. Concrètement, ce dernier se traduit par un chiffre : en 1991, le volume de transactions à Paris chute à 27.000 contre 45.000 en 1990. Ce n'est qu'un an plus tard que les prix commencent à s'effondrer. Mais quand le processus s'enclenchera, il sera inexorable. Certains appartements perdront jusqu'à 40 % de leur valeur.

Or, que s'est-il passé ces dernières années ? A Paris, observe Alain Jacquot, de l'Insee, après un pic de transactions à 45.000 en 1999, le volume des ventes s'est stabilisé à 35.000. Dans ce contexte, il conviendra de suivre le nombre d'actes signés en 2004 et 2005. Mais, bien évidemment, comparaison ne sera pas raison...

FRANÇOIS LE BRUN

pr les mecs trop courageux:

http://www.bulle-immobiliere.org/fr/bulle.html

pour ceux qui pensent que le marche immobilier francais est devenu fou a Paris

The average sales price of a Manhattan apartment increased 23% to $1,214,379 over the prior quarter average of $987,257

http://www.millersamuel.com/analysis/

Plus que les prix en valeur absolue, c'est l'evolution des prix qui me laisse songeur.

23% d'augmentation en un trimestre (entre Q3 et Q4 2004)

et encore 13% au 1er trimestre 2005 (par rapport a Q4 2004).

Modifié le 8 juin 200520 a par Section Mai 2002

Merci pour les liens ou les posts, ca m'a l'air intéressant.

Je lirai tout ca chez moi ce soir plus tranquillement, car au boulot, c'est chaud.

j'ai consulte le site bulle-immobiliere.org.

Il y a un certain nombre de points interessants, d'autres le sont moins.

Je ne suis pas aussi qualifie que l'auteur de ce site qui annonce un krach immobilier plus ou moins imminent. Aussi, je me garderai bien de tout jugement sur le fonds.

Ce qui me gene un peu, c'est qu'il balaye toutes les autres alternatives. Je crois que son expose aurait eu d'autant plus de valeur s'il avait ete un peu plus nuance.

Sinon, je ne sais si vous avez lu les disclaimers de la fin de l'expose, mais c'est un peu etonnant de conclure un travail qui se veut fouille de cette facon.

Pour des raisons éthiques, dans le cadre d'une négociation de biens immobiliers de particulier à particulier, nous vous demandons de ne pas transmettre ce document, car il y a de quoi déprimer les vendeurs, ce qui n'est pas notre objectif. La France est un pays où le taux de suicide est très élevé. Dans toutes les périodes de fin de bulle, certaines réactions personnelles sont parfois imprévisibles.

En aucun cas, vous ne devez soumettre cette analyse à une personne dont vous connaissez l'état dépressif ou instable.

:unsure:

Modifié le 9 juin 200520 a par Section Mai 2002

Ouah t'es courageux!! Je le lirai ce we je pense...

Pr la conclucsion, c'est de l'humour nul sans doute

Je connais le site bulle-immobiliere et j y suis inscrit depuis le début, venant du forum immo de bourso. D'ailleurs je voulais le conseiller mais Goonny m a grillé sur ce coup !

Le plus intéressant est le forum où on peut trouver une revue de Presse mise à jour quasiment en temps réel, et trouver de nombreux arguments qui font réfléchir ou des avis par thémes ou par région.

Mais ils ont un peu les même oeilleres que ceux qui voient l'immo monter sans cesse. La baisse devient pour certains plus une religion qu une analyse.

Il y a souvent un peu d'humour caustique, presque hautain parfois, notament en image d'accueil.

Menfin, globalement j aime bien.

à lire aussi, l'interview sur bourso d'un pro de l'immo, mais qui n a pas spécialement d'intérêt dans la hausse : http://www.boursorama.com/votreinvite/hist...=1&news=2743051

Sinon, SM, ton investisseur pourra peut être amplifier la baisse si la vacance de ses locations le force à vendre.

Modifié le 10 juin 200520 a par Rayls

nouvel obs

La folie, c?est fini

Après huit ans de flambée des prix, les professionnels s?attendent à un atterrissage en douceur. Depuis le début 2005, la hausse a fortement ralenti. Logique: si les Français achètent toujours en masse, leur solvabilité est de plus en plus menacée

Est-ce la fin de la flambée? Tout porte à le croire. Fin juin, selon les chiffres de la Fnaim (1), la hausse des prix de l?immobilier sur un an avait chuté à 9,5% en moyenne sur toute la France, alors qu?elle atteignait encore 17,5% l?an en septembre 2004, et 13,6% en mars 2005. Ce ralentissement, confirmé par nos enquêteurs sur le terrain, s?est amorcé dès l?automne 2004. Les prix moyens des appartements semblent s?être quasiment stabilisés depuis le début de l?année, (depuis le printemps pour les maisons), même si le tassement est plus net pour les 4 et 5-pièces que pour les studios et 2-pièces (ce qui est le premier signe traditionnel de retournement du marché), et s?il varie selon les régions, plus marqué dans le Centre, en Aquitaine ou en Paca que dans l?Ouest. Il était temps: selon Laurent Quignon, de BNP Paribas, «au 1er trimestre 2005, les hausses cumulées depuis 1997 atteignaient 107% en province et 103% à Paris». Le prix moyen d?un appartement en France était fin juin de 2 774 euros le m2, celui d?une maison de 1 994 euros le m2. A Paris, le prix moyen constaté par la Fnaim était de 5 379 euros le m2, loin devant Nice (3 139 euros), Marseille (2 646 euros) et Lyon (2 503 euros). Suivaient Montpellier, Grenoble, Rennes, Toulouse, Nantes, Lille, Bordeaux et Strasbourg, dans une fourchette comprise entre 2 400 et 2 100 euros.

Pourquoi la hausse ralentit-elle? D?abord parce que l?attitude des acheteurs change. «Les acquéreurs réfléchissent davantage et recommencent à négocier», constate Jean Lavaupot, directeur du réseau d?agences ERA France. Les biens surestimés, présentant un défaut, restent de plus en plus sur le marché. Le délai pour vendre un bien, en règle générale de trois mois, commence à s?allonger. «La marge de négociation moyenne reste autour de 4%», constate Hervé Bléry, directeur de Century21. Mais le nombre d?acheteurs qui se rétractent dans les sept jours suivant la signature augmente. Pour Jean-Claude Szaleniec, président des Espaces immobiliers BNP Paribas, «les propriétaires se font une raison, l?atterrissage en douceur du marché a commencé». Signe qui ne trompe pas: beaucoup de ceux qui attendaient encore une hausse pour mettre leur bien en vente se sont finalement décidés avant de partir en vacances. Il y avait 159 000 logements anciens à vendre fin mars, 178 000 fin juin. On pourrait atteindre 200 000 à la fin de l?année et ainsi accélérer le tassement des prix.

En parallèle, le nombre de logements à louer augmente. A titre d?exemple, le groupe Foncia compte aujourd?hui six fois plus de biens en location à Paris qu?à l?été 2003. Cette embellie du parc locatif permettra à certains d?attendre des jours meilleurs pour acheter. Car même si les loyers sont encore élevés ? la révision annuelle des loyers en cours dépasse 4% ? et les garanties demandées aux locataires souvent extravagantes, les prix des relocations se tassent, surtout en province. Pour Henry Buzy-Cazaux, directeur général du groupe Foncia, «il est déraisonnable aujourd?hui de vouloir relouer plus cher, sauf dans les cas où le loyer n?a pas été augmenté depuis longtemps». C?est un vrai renversement de tendance: les loyers des relocations avaient augmenté de 11,4% en Ile-de-France de 2001 à 2003. Et l?an dernier, les nouveaux baux étaient signés 2,8% plus cher qu?en 2003. Or la pénurie locative et le prix élevé des loyers ont été pour beaucoup dans la fièvre acheteuse.

L?augmentation de l?offre devrait détendre le marché? mais inutile d?espérer un retournement rapide. Sauf accident économique majeur, les prix ne se stabiliseront pas partout en même temps, et notamment pas dans les villes et les quartiers où le rattrapage des prix n?est pas terminé. Surtout, les Français continuent d?acheter en masse, prêts pour certains à réduire leur surface, ou au contraire à s?exiler pour s?agrandir. Le marché est resté dynamique, au deuxième trimestre, sur l?ensemble du territoire, y compris à Paris où, d?après les notaires d?Ile-de-France, les signatures étaient toujours nombreuses en juin-juillet.

La plupart des économistes avaient sous-estimé le facteur psychologique: l?angoisse des retraites, la peur de l?avenir et du chômage, la volonté de mettre ses enfants à l?abri... A défaut de placements plus fiables, familles et investisseurs mettent leur argent dans la pierre, plus que jamais valeur refuge. La demande de crédit ne faiblit d?ailleurs pas; l?encours a augmenté de 12,4% entre mai 2004 et mai 2005, la hausse la plus importante depuis 1989. Et selon l?Observatoire de l?Endettement des Ménages (FBF), les intentions d?emprunt n?ont jamais été aussi fortes. D?autant que les taux restent à un niveau historiquement bas, favorisé par la concurrence entre banques, pour lesquelles le crédit immobilier est une arme de fidélisation de la clientèle. Et demain? «Les taux européens devraient se redresser progressivement, pour se situer à environ 3,40% fin 2005, et 4% fin 2006», prévoit Laurent Quignon, de BNP Paribas. Dans le même temps, on constate un allongement de la durée des crédits: la part des prêts de 20 à 25 ans augmente et représente 60% des prêts à taux variable, contre moins de 5% au début de 2000. L?étude de l?Anil (Agence nationale pour l?Information sur le Logement) de janvier 2005, réalisée à partir de 18 000 projets d?accession, montre que 70% des ménages envisagent de s?endetter sur 20 ans ou plus, contre 18% en 1999. En viendra-t-on aux prêts hypothécaires sur 50 ans, à l?américaine? Pour Etienne Bertier, président d?Icade, la filiale immobilière de la Caisse des Dépôts, «on risque d?arriver à un système où les véritables propriétaires seront les banques». Conscientes qu?elles emmènent leurs clients sur un terrain de plus en plus miné, celles-ci commencent à refuser des dossiers de prêt, notamment en crédit relais pour des achats trop risqués. Car la solvabilité des Français se dégrade et atteint des niveaux critiques. Selon une étude récente de la Commission bancaire, la part des emprunteurs ayant des remboursements supérieurs à 35% de leurs revenus est désormais de 20%, contre 16% en 2000.

Reste que la pression démographique va continuer à soutenir la demande. «Le taux de natalité français, le plus fort d?Europe, l?allongement de la durée de la vie et l?augmentation du nombre des ménages accroissent mécaniquement les besoins en logements», rappelle Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad. L?arrivée sur le marché des enfants des baby-boomers et le nombre croissant de divorces ajoutent à l?urgence. Seule solution: construire davantage. Le seul accroissement du nombre des ménages nécessite la production annuelle de plus de 320 000 logements.

Selon la FPC (Fédération Promoteurs Constructeurs), le marché de l?immobilier neuf est resté dynamique au 1er semestre. Les autorisations de construire ont augmenté de 12% par rapport à l?an dernier et les mises en chantier de 11,9%. Les grands promoteurs nationaux, Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues, Promogim, Marignan, Meunier, Cogedim, Eiffage, chassés de Paris et peinant à trouver des terrains en Ile-de-France, se tournent vers les régions. Mais les jeunes ménages n?en profitent guère. Alain Dinin, président de Nexity, le déplore: «La part de nos clients qui accèdent à la propriété pour la première fois est tombée à 22%. Ils ont 35 ans, un revenu annuel de 36 000 euros et achètent 70 m2 en moyenne, à 3 000 euros le m2.» «De nombreux maires, désireux de fixer une population familiale, exigent des promoteurs qu?ils construisent des appartements trop grands et trop chers pour le marché local», relève de son côté Gilles Hautrive, de Meunier Habitat BNP. Or la marge de man?uvre des promoteurs dépend de la bonne volonté des élus locaux.

Préoccupante aussi l?attitude des investisseurs à court terme, qui achètent sur plan 50 000 à 60 000 logements neufs par an avec la défiscalisation Robien pour principal objectif. Beaucoup de ces nouveaux propriétaires, qui ont investi sur la base de simulations de loyers trop élevées, risquent de se retrouver sans locataire ou avec une rentabilité faible ? sans même parler de la revente, plus qu?aléatoire. Pour bien acheter, rappelle Régis Hérouard, du groupe Ogic, «il y a quatre règles incontour-nables: choisir près de ses bases un programme de qualité, dans une commune au marché locatif pérenne, et s?entourer de garanties globales».

Le marché de la maison individuelle dite «en diffus» (on achète le terrain, puis on choisit sa maison chez un constructeur) ne semble pas menacé: il s?en vend à peu près 200 000 par an. On trouve toutefois plus de terrains dans l?Ouest, l?Aquitaine et le Centre que dans le Midi méditerranéen, et le marché est plus difficile en Ile-de-France et à l?Est, pour des raisons de solvabilité. «La population concernée est majoritairement modeste: 75% des acheteurs ont un revenu net mensuel compris entre 1 700 et 3 500 euros», souligne Christian Louis-Victor, président de l?UNCMI (2). «La maison individuelle correspond toujours au rêve des Français», constate Roland Germain, patron du groupe Geoxia (Maison Phénix, Maison familiale?), qui a mis au point un système de modernisation à la demande, pour les maisons de son parc devenues obsolètes. Mais il est de plus en plus difficile de se rabattre sur les maisons de campagne, dont le prix a plus que doublé depuis 1996. Les rurbains fortunés accaparent un patrimoine rural que les jeunes, déjà chassés des centres-villes par la hausse des prix, ont de plus en plus de mal à s?offrir. Et dans certaines régions, les Anglo-Saxons, Européens du Nord ou Suisses, qui ne sont pourtant que 14% des acheteurs, rendent le marché tout simplement inabordable. D?autant que le foncier flambe aussi: d?après les chiffres des Safer (société d?aménagement foncier et d?établissement rural), les prix des terrains achetés par les non-agriculteurs ont augmenté de 65% depuis 1996 (43% pour les agriculteurs).

Si le marché tend à se stabiliser, c?est donc à des niveaux de prix vertigineux pour le plus grand nombre. Il y a bien une France du logement à trois vitesses. Il y a les ménages qui, forts de l?apport familial ou du fruit d?une revente, peuvent acheter sans problèmes. Ceux qui s?endettent jusqu?à l?étranglement. Et un «tiers état» obligé de se rabattre sur la location ou le logement social. Seul motif d?optimisme: l?impact du nouveau prêt à taux zéro pour l?ancien ? sans condition de travaux ? a permis de resolvabiliser un certain nombre de ménages à revenus modestes. 123 000 devraient en bénéficier en 2005, contre 8 000 en 2004. Pour le reste, les politiques sont à cours d?idées. Aux dires des experts, comme le président de la Fnaim, René Pallincourt, seules des incitations fiscales appropriées peuvent débloquer la situation. Il faudrait faire en sorte que «les particuliers prennent le relais des institutionnels dans les appartements locatifs de centre-ville» et faciliter les acquisitions de logements à réhabiliter dans les zones où le besoin de logements est le plus pressant. Certains, plus radicaux, préconisent carrément d?encadrer les prix de vente? comme les loyers en cours de bail!

Bref, si haut que soient montés les prix, la peur du grand krach, tel qu?on l?a connu dans les années 1991-1997, n?est pas d?actualité. Le contexte économique est meilleur qu?il y a quinze ans. Les taux d?intérêt, plus bas qu?en 1990 (ils dépassaient alors 11%), et la solvabilité plus élevée. De plus, «la majorité des acquéreurs achètent pour eux-mêmes», note Olivier Eluere, du Crédit agricole. Or la vraie bulle spéculative se forme quand on achète pour revendre. Il n?y a pas de tension sur le marché de l?immobilier de bureaux, et le stock de logements neufs est bas: un programme se vend aujourd?hui en 4 mois, au lieu de 18 mois en 1991. Enfin, les banques se montrent plus vigilantes. Au total, notent les professionnels, les prix de l?immobilier résidentiel sont moins surévalués en France qu?en Grande-Bretagne ou aux Etats-Unis.

Reste que si de nombreux Français sont déterminés à devenir propriétaires, le nombre de ceux qui passent à l?acte est irrémédiablement appelé à baisser dans les cinq ans à venir, vu l?écart entre la hausse des revenus (+3%) et celle des prix d?achat (+8%) ces trois dernières années. Le marché se dirige donc vers l?«atterrissage». Autrement dit, les prix devraient progressivement se stabiliser, avant que la hausse prévue des taux et la baisse des rendements locatifs ne freinent le marché, augmentant les délais de vente et provoquant une lente érosion des prix. A moins que les Français en aient brutalement assez d?acheter trop petit ou trop loin...

Yves Le Grix et Dominique Thiébaut

Ou alors plus personne ne vendra (ou très peu) !

Et de toute façon, à coup de +10% par an pendant X années, les prix se maintiendront naturellement haut. C'est pas parce que la hausse s'arrête que les proprios vont renoncer à leur plus-value.

Y a des mecs qui pointent le nbr de biens en vente sur le site seloger.com.

Ce n'est qu'un indicateur secondaire mais il est interessant:

08/07/2005 291887

09/07/2005 292277

10/07/2005 292142

11/07/2005 291842

12/07/2005 293313

13/07/2005 291952

14/07/2005 293380

16/07/2005 294888

17/07/2005 294715

27/07/2005 301466

28/07/2005 301839

29/07/2005 301823

30/07/2005 299042

01/08/2005 291887

02/08/2005 299983

04/08/2005 298992

05/08/2005 299198

08/08/2005 300452

09/08/2005 300853

12/08/2005 300853

13/08/2005 300853

14/08/2005 300853

22/08/2005 303066

30/08/2005 303886

23/09/2005 313925

29/09/2005 316583

Ou alors plus personne ne vendra (ou très peu) !

Et de toute façon, à coup de +10% par an pendant X années, les prix se maintiendront naturellement haut. C'est pas parce que la hausse s'arrête que les proprios vont renoncer à leur plus-value.

<{POST_SNAPBACK}>

Bin tant que t'as pas vendu ta plus-value elle reste virtuelle. Je dirais au contraire que ceux qui veulent enregistrer leur plus-value vendront.

Mais bon il y a quand même pas mal de gens qui ont acheté pour vivre dedans ou dans une optique de très long terme (investissement pour leurs enfants, pour la retraite etc...). Tous ces gens ne vont pas vendre, c'est clair.

Le mag INVESTIR titre pour son numéro de sept ocotbre: "25 villes où il faut vendre."

Lyon en fait partie.

Bin tant que t'as pas vendu ta plus-value elle reste virtuelle. Je dirais au contraire que ceux qui veulent enregistrer leur plus-value vendront.

Mais bon il y a quand même pas mal de gens qui ont acheté pour vivre dedans ou dans une optique de très long terme (investissement pour leurs enfants, pour la retraite etc...). Tous ces gens ne vont pas vendre, c'est clair.

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Bah ouais mais des fois tu changes !

Nous par exemple, on a acheté une maison il y a un peu plus de 3 ans, au départ on l'a acheté pour y vivre de nombreuses années, on avait pris une maison avec 4 chambres parce qu'on aimerait bien 3 enfants.

Finalement aujourd'hui on pourrait faire une plus value (virtuelle) de 35 000 ?, bah hier on était chez notre banquier pour étudier un projet qui grâce à cette plus value serait réalisable, alors qu'il ne l'était pas y'a 3 ans !

Bah ouais mais des fois tu changes ! 

Nous par exemple, on a acheté une maison il y a un peu plus de 3 ans, au départ on l'a acheté pour y vivre de nombreuses années, on avait pris une maison avec 4 chambres parce qu'on aimerait bien 3 enfants.

Finalement aujourd'hui on pourrait faire une plus value (virtuelle) de 35 000 ?, bah hier on était chez notre banquier pour étudier un projet qui grâce à cette plus value serait réalisable, alors qu'il ne l'était pas y'a 3 ans !

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on est pas loin de la même plus value en moins d'un an...

alors, quand je lis que ca baisse, ca me fait doucement sourire...

plus value latente..

personne ne dit que ça baisse encore, même si des baisses sotn enregistrées ds certains coins.

la marché de l'immobilier est un marché qui bouge, et certaines personnes qui ont acheté en 90 leur logement n'ont tjrs pas retrouvé le prix de leur achat de départ..donc il faut être vigileant..

Ensuite, quand tu parles de 35 000 de PV en un an, tu te bases sur des transactions récentes sur le meme type de biens que toi ou sur des annonces de propriétaires qui revent de toucher le jackpot? (car entre l'annonce et le prix réel, il peut parfois y avoir de grosses marges)

Modifié le 4 octobre 200520 a par Goonny

disons qu'on a un peu amélioré la maison en prenant notament un chauffage géothermie et autres travaux dans ce genre...

ce sont des choix qui s'avère payant quand on voit la flambée des prix du pétrole et autres...

disons qu'on a un peu amélioré la maison en prenant notament un chauffage géothermie

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tu peux détaillé STP, c'est quoi exactement ?

en gros, tu chauffe ta maison et ton eau en utilisant les calories de la terre...

un peu plus cher à l'installation, mais ensuite, pas ou peu d'entretien (1 fois tous les 10 ans), et surtout peu de frais pour chauffer.

Selon les calculs du bureau d'étude, je devrais chauffer ma maison et mon eau pour 200~300? par an...

C'est bien beau de realiser sa plus-value, mais s'il faut acheter au prix fort derriere pour se reloger, je ne suis pas sur que ce soit une bonne affaire.

Exemple: tu as achete ton appart de 100 m2 a 3000 euros le m2

--> prix d'achat: 300 000 euros.

Les prix montent, montent et le proprietaire a la possibilite de vendre a disons 5000 euros le m2.

---> prix de revente: 500 000 euros

Le probleme, c'est que le proprietaire doit se reloger et doit donc racheter (a moins qu'il ne fasse l'analyse qu'il vaut mieux louer en attendant la baisse des prix). S'il rachete la meme surface, il va donc payer 100m2 au prix du marche a 5000 euros le m, soit 500 000 euros.

----> prix d'achat: 500 000 euros.

--> plus-value: 0

Pour les residences principales, dans un marche haussier, le seul interet de faire un achat / revente, c'est lorsqu'on veut acheter plus petit.

Pour les jeunes proprietaires, qui souvent achetent d'abord petit pour esperer ensuite s'agrandir en fonction du developpement de leurs moyens financiers, il est souvent plus interessant de vendre dans un marche baissier.

Entièrement d'accord.

Il peut être également intéressant de vendre un appart avec grosse plus-value si c'est pour changer d'optique et opter pour l'achat d'un terrain avec construction derrière. Certes le prix des terrains a monté aussi mais je pense que ça doit être intéressant comme ça.

si ca vous interesse, les prix a Manhattan.

Encore +11.5% d'augmentation par rapport au trimestre dernier (+27% par rapport a l'annee precedente).

Prix moyen, toutes surfaces confondues, superieur a 1 M$.

Prix moyen studio: $343k

2 pieces: $552k

3 pieces: $1,210k

4 pieces: $3,326k

5 pieces: $5,978k

Average sales price exceeded $1,000,000 for the first time

The average sales price increased 11.5% to $1,102,640 from the $988,746 record set in the prior quarter and is 27.4% above the prior year quarter average of $865,490. The average sales price of all size categories saw gains over the prior quarter with studio and 4-bedrooms being the largest. The average sales price of a studio unit increased 10.7% to $343,566 from the $310,473 average in the prior quarter and up 25.4% over the prior year quarter. The largest increase was seen in the 4-bedroom market. Its 48% gain average in sales price, from $5,978,034 in the prior year quarter to $8,849,673 was skewed by a record $44,000,000 penthouse sale on Fifth Avenue. The remainder of the categories saw the following: the average sales price of a 1- bedroom unit was $551,626, up 2.4% over the prior quarter but up 26.9% over the prior year quarter; the average sales price of a 2-bedroom unit was $1,210,441, up 5.1% over the prior quarter but up 20.5% over the prior year quarter; the average sales price of a 3-bedroom unit was $3,326,727, up 1.2% over the prior quarter but up 44.3% over the prior year quarter.

c'est quoi tes sources ? j'avais lu le contraire ...

In Manhattan, the average sales price fell almost 13 percent in the third quarter from the second quarter, according to a widely followed report to be released today by Miller Samuel, an appraisal firm, and Prudential Douglas Elliman, a real estate firm. The amount of time it took to sell a home was also up 30.4 percent over the same period

http://www.tuscaloosanews.com/apps/pbcs.dl...NYT01/510040355

Finalement aujourd'hui on pourrait faire une plus value (virtuelle) de 35 000 ?, bah hier on était chez notre banquier pour étudier un projet qui grâce à cette plus value serait réalisable, alors qu'il ne l'était pas y'a 3 ans !

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c'est étonnant avec une résidence principale ... comme l a expliqué SM, dans un marché haussier, il est plus dur de s'agrandir, quelle que soit la plus value réalisée. Il n y a que ceux qui ont de l'investissement immobilier, c'est à dire plusieurs logements, qui y ont i^ntérêt.

c'est la meme source !

mais la tienne est plus recente. Et c'est amusant de constater que sur millersamuel.com, la reference - qui est citee sur ton article -, il n'ont mis que l'analyse du 2e trimestre et toi tu as apparemment l'analyse du 3e trimestre 2005 .

Les prix seraient donc revenus plus ou moins au niveau du 1er trimestre.

http://www.millersamuel.com/analysis/