A-t-on le même genre de graphe pour les loyers ?

Pas a ma connaissance, du moins pas aussi précis.

Les loyers sont indexés sur l'indice de l'INSEE : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

L'indice part à 100 au 4ème trimestre 1998, on est actuellement à presque 120 (119,69).

mais au changement de bail ou locataire, le loyer peut augmenter (dans une certaine limite) donc ça ne donne pas la vraie valeur des loyers.

Du coup, les loyers sont si élevés en région parisienne que pour un appartement similaire notre remboursement sera moins élevé que notre loyer actuel.

Je voulais revenir sur cette assertion qui n'a pas de sens sans détail.

Car entre un cas d'emprunt à 110% (100% car pas d'apport + Frais Notaires + Frais annexes) sur 30 ans à 33% d'endettement et un cas avec 60% d'apport et un emprunt sur 15 ans à 20% d'endettement; il y a une sacrée différence.

Il faut savoir qu'acheter comporte des risques et il faut en être conscient.

Tu penses revendre d'ici combien de temps ?

Je n'ai pas encore finalisé l'achat, donc c'est un peu tôt pour penser à revendre

J'espère un jour pouvoir retourner sur Lyon, mais je sais aussi que ce n'est pas demain la veille.

Bien sûr qu'il y a des risques à contracter un emprunt et devenir propriétaire.

Mais j'y vois aussi une garantie de sécurité : je sais combien je dois rembourser et sur quelle durée. Ce plan ne devrait pas changer. Or, je constate que d'une part mon remboursement est moins onéreux que mon loyer actuel (avec les charges + la taxe foncière, ça s'équilibre), pour un appart de même surface et de meilleur standing mais dans une zone moins cotée ; d'autre part, je n'ai pas l'impression que les loyers aillent à la baisse. C'est effectivement une sorte de pari, mais j'ai plutot tendance à croire à une hausse des loyers, alors que mon remboursement restera fixe. La sécurité, c'est aussi de se dire qu'à un moment donné, tu n'as plus rien à payer, en particulier au moment de ta retraite (enfin si jamais on en a une...)

et puis, à mensualité égale, l'un (le loyer) est une dépense alors que l'autre (le remboursement d'emprunt) est un investissement, de l'épargne forcée. D'un point de vue patrimonial, ce n'est pas tout à fait la même chose.

L'immobilier devenant de plus en plus volatil, et donc l'investissement dans la pierre devenant de plus en plus risqué, la question peut parfois se poser s'il vaut mieux être locataire que propriétaire, mais en général, le bon sens, c'est de devenir propriétaire dès qu'on en a la possibilité.

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Modifié le 8 juin 201312 a par Exilé17

"En avoir la possibilité", c'est quand c'est mathématiquement possible, en restant dans le %age d'endettement qu'on pense jouable pour soi, pour un logement calculé selon sa destination (location, habitation principale, etc...) et dans un laps de temps qui parait raisonnable pour soi (15/20/25/30 ?).

Après, c'est à chacun de définir soi-même quand ce "bon moment" existe. Mais faut rester lucide et savoir se lancer, car quand le logement est peu cher, les taux sont plus haut et inversement : un logement sain, adapté, à un prix compétitif, qui te met à moins de 20% d'endettement, sur une durée de 15 ans, ça n'arrive "jamais" (ou alors faut avoir le cul bordé de nouilles).

Et même si ça risque de relancer le débat, au final, tu peux faire un peu d'ascenseur immobilier à la revente si tu fais plus de plus-value sur ton achat que le prix du marché (acheter pas cher, revendre plein tarif). En général, ça s'accompagne de travaux.

Mais pour revenir au sujet des dernières interventions : à chacun de définir quand il est prêt à se lancer. Pour certains, ce sera jamais, pour d'autres, c'est tous les 8/10 ans, pour d'autres, c'est tous les 20 ans ou lorsque le premier achat est terminé. A chacun ses plans

Je n'ai pas encore finalisé l'achat, donc c'est un peu tôt pour penser à revendre

J'espère un jour pouvoir retourner sur Lyon, mais je sais aussi que ce n'est pas demain la veille.

Tu as dit que vous achetiez un "petit" T3, il me semble que vous vous êtes mariés y'a pas très longtemps, vous envisagez pas un/des enfants ? Ca sera peut être ça l'élément déclencheur de déménagement.

Bien sûr qu'il y a des risques à contracter un emprunt et devenir propriétaire.

Mais j'y vois aussi une garantie de sécurité : je sais combien je dois rembourser et sur quelle durée. Ce plan ne devrait pas changer. Or, je constate que d'une part mon remboursement est moins onéreux que mon loyer actuel (avec les charges + la taxe foncière, ça s'équilibre), pour un appart de même surface et de meilleur standing mais dans une zone moins cotée ; d'autre part, je n'ai pas l'impression que les loyers aillent à la baisse. C'est effectivement une sorte de pari, mais j'ai plutot tendance à croire à une hausse des loyers, alors que mon remboursement restera fixe.

Tu oublies que la location c'est également gage d'une certaine liberté. Il faut voir cela comme un service. Le jour où tu souhaites plus grand, plus calme, plus près ou plus loin de ton boulot...etc....tu peux plus facilement bouger.

Changer tous les 3/4 ans de logement en tant que proprio, à moins d'une très forte hausse des prix immo (ce qui est quasiment à exclure pour les prochaines années vu les prix atteint), ce n'est pas intéressement financièrement (cout des FN + intérêts forts lors des 1ères années d'un crédit)

Sinon, si la zone est moins "cotée", il y a surement une raison, non ? proximité commerce, zone plus sensible, bruit (voiture/train/avion) ?

Donc la comparaison que tu fais est faussée.

De plus, comparer seulement sa mensualité ça n'a pas vraiment de sens : comme déjà dit, entre un prêt à 110% sur 30 ans ou à seulement 40% sur 15 ans; ce n'est pas tout à fait pareil.

On utilise plutot un ratio défini comme cela : cout de l'achat / prix d'un loyer mensuel (pour le même bien ou équivalent).

Pour être intéressant, cet indice doit être aux alentours de 200 (à une époque on disait 180). C'est devenu quasi impossible actuellement, encore plus en RP.

On est plutot aux alentours des 300/350 voir 400.

Pour la hausse des loyers, c'est comme tout, elle ne peut pas être infini et/ou beaucoup plus forte que la hausse des revenus des gens. Le prix des loyers ne peut pas être trop décorellé des revenues des personnes, sachant qu'en général les proprios/régies demandant 3/4 fois le montant du loyer en revenu, on voit qu'une limite peut être atteinte.

La sécurité, c'est aussi de se dire qu'à un moment donné, tu n'as plus rien à payer, en particulier au moment de ta retraite (enfin si jamais on en a une...)

Ca ce n'est pas vraiment valable pour l'achat d'un T3 ( donc "petit") dans un lieu où vous savez que vous ne resterez pas trop longtemps.

Mais faut rester lucide et savoir se lancer, car quand le logement est peu cher, les taux sont plus haut et inversement

C'est assertion est fausse. Il n'y a pas de corrélation directe entre les prix des logements et les taux.

C'est une idée reçue que l'on retrouve trop souvent dans la tête des gens.

Jacques Friggit a fait une étude assez poussée la dessus : Prix des logements sur le long terme

: un logement sain, adapté, à un prix compétitif, qui te met à moins de 20% d'endettement, sur une durée de 15 ans, ça n'arrive "jamais" (ou alors faut avoir le cul bordé de nouilles).

Je ne vois pas trop pourquoi faudrait avoir de la chance pour arrivée à cette situation!

Déjà, le fait de gagner pas mal d'argent, ça n'est pas une possibilité ?

Et même si ça risque de relancer le débat, au final, tu peux faire un peu d'ascenseur immobilier à la revente si tu fais plus de plus-value sur ton achat que le prix du marché (acheter pas cher, revendre plein tarif). En général, ça s'accompagne de travaux.

Et les moins-values, ça n'existe pas ?

Faut arrêter de croire que l'immo est un marché qui monte toujours. Il est comme tout marché, il monte et baisse.

Et faire un achat/revente dans un marché baissier n'est pas une mauvaise affaire mais s'avère être en général une meilleure affaire que dans un marché haussier.

C'est surtout le relatif éloignement du RER qui entraine des prix un peu moins élevés.

Après, on fait toujours des concessions quelquepart, et nous avons préféré être un peu plus loin du RER pour emménager dans un immeuble plus agréable.

Matnad, tu as raison.

On est tous propriétaires, on est tous des cons.

On est tous propriétaires, parfois pour la seconde ou troisième fois, mais on est tous des cons.

On ne sait pas gérer notre argent. On a fait mauvaise affaire sur mauvaise affaire.

Ton étude me montre juste qu'il faut remonter aux années 50 pour voir quelque chose qui va dans ton sens. C'est bien, faut juste une guerre mondiale avant.

Quand tu gagnes "pas mal d'argent", tu achètes en général en conséquence. Plus gros, plus grand, mieux placé. Donc plus cher. Donc à moins de toucher vraiment vraiment beaucoup... Et là, on change de dimension et on atteint celle où tu peux bien faire ce que tu veux de ta thune, t'en auras toujours.

Tu es visiblement un fan de la location, tant mieux pour toi. Il n'empêche que la pierre reste en général un bon placement selon 55% des Français. Qui sont tous des cons, c'est bien connu. Tu ne veux pas léguer de patrimoine à tes enfants, c'est ton problème.

Ah, et dernier truc : dans mon milieu, venir à plusieurs reprises sur un topic "Achat Immobilier" pour dire que la location c'est aussi bien sinon mieux, on appelle ça du troll.

Matnad, tu as raison.

On est tous propriétaires, on est tous des cons.

On est tous propriétaires, parfois pour la seconde ou troisième fois, mais on est tous des cons.

On ne sait pas gérer notre argent. On a fait mauvaise affaire sur mauvaise affaire.

Ton étude me montre juste qu'il faut remonter aux années 50 pour voir quelque chose qui va dans ton sens. C'est bien, faut juste une guerre mondiale avant.

Quand tu gagnes "pas mal d'argent", tu achètes en général en conséquence. Plus gros, plus grand, mieux placé. Donc plus cher. Donc à moins de toucher vraiment vraiment beaucoup... Et là, on change de dimension et on atteint celle où tu peux bien faire ce que tu veux de ta thune, t'en auras toujours.

Tu es visiblement un fan de la location, tant mieux pour toi. Il n'empêche que la pierre reste en général un bon placement selon 55% des Français. Qui sont tous des cons, c'est bien connu. Tu ne veux pas léguer de patrimoine à tes enfants, c'est ton problème.

Si c'est pas du Troll ça

On m'a toujours dit ne ne pas l'ouvrir quand je ne m'y connaissais pas dans un domaine; tu ferais bien de réfléchir à cette adage

Tu fais à peut près le tour de tous les poncifs sur l'Immo en un post....pas mal

Tu mélanges tout et raconte n'importe quoi.

Et au fait, qui t'as dit que je n'étais pas proprio ?

Le mieux étant ce que pense les Français : tout le monde sait bien que les Français sont des experts en placement/finance!

PS : si en ce moment t'as les vers (cf topic TFC-OL), faut aller te défouler ailleurs. Si tu n'es pas capable de discuter, passe ton chemin.

EDIT: je n'avais pas vu que matnad avait répondu avant moi

Ce qu'il dit c'est que dans la mesure où le marché immobilier est de plus en plus volatil, le risque de faire une moins-value est donc de plus en plus important et donc que la question achat vs. location se pose de plus en plus.

Pour certains, notamment le célèbre Jacques Friggit qui a donné son nom au "tunnel de Friggit" (qui compare le prix de l'immobilier au revenu disponible des ménages et qui prend comme hypothèse que ce ratio doit rester stable dans le temps), l'immobilier serait aujourd'hui surévalué de 35%.

Par contre, je ne suis pas tout à fait d'accord avec ça

Et faire un achat/revente dans un marché baissier n'est pas une mauvaise affaire mais s'avère être en général une meilleure affaire que dans un marché haussier.

On a déjà eu l'occasion d'en parler, mais si tu vends pour t'agrandir, il vaut toujours mieux vendre dans un marché baissier (puisque tu racheteras une surface plus grande moins cher).

Modifié le 2 mai 201114 a par Section Mai 2002

On a déjà eu l'occasion d'en parler, mais tu vends pour t'agrandir, il vaut toujours mieux vendre dans un marché baissier (puisque tu racheteras une surface plus grande moins cher).

C'est à peu près ce que j'ai dit; à la nuance prête du "toujours"

Ca dépend de tellement de paramètre, qu'en faire une généralité vraie en tout circonstance est difficile. La financement est un paramètre qui peut faire changer pas mal de chose par exemple.

objection acceptée mais il faut quand même qu'il y ait un gros changement de situation (personnelle ou des taux) pour que la situation se retourne.

Anyway, lien intéressant que je crois sur le débat achat / location

http://www.immobilier-danger.com/Achat-ou-...gement-272.html

objection acceptée mais il faut quand même qu'il y ait un gros changement de situation (personnelle ou des taux) pour que la situation se retourne.

Anyway, lien intéressant que je crois sur le débat achat / location

http://www.immobilier-danger.com/Achat-ou-...gement-272.html

un autre lien du même genre : http://www.bulle-immobiliere.org/drupal/et...cheter-ou-louer

Sinon, pour savoir si financièrement c'est avantageux ou non un achat il y a un simulateur Excel assez simple et pratique : ASI77

Comme j'aime ce genre de gars qui dit ce qu'il ne faut pas faire, mais pas ce qu'il faudrait faire.

Quand on achète, on ne fait pas que prendre sa calculatrice. Un peu comme le foot, où t'as ceux qui se fient aux stats, et ceux qui sont plus feeling.

Tu trolles complètement parce que tu pourras bien sortir les stats que tu veux, les situations personnelles de chacun feront toujours que même si le fond de ton discours est mathématiquement juste, la forme varie beaucoup. Je n'ai plus accès à la page du rapport Friggit (maintenance du site), mais il ne me semble pas (mais je n'ai pas tout lu tu t'en doutes), par exemple, qu'il prenne en compte le changement d'évolution des désirs des propriétaires entre 1900 et 2010 : désertification des campagnes pour les villes, et maintenant urbanisation des campagnes, distance domicile travail choisie ou subie, etc...

Oui, la location peut être une solution dans certains cas. Des cas que j'ai jamais vécu (premier achat à 21 ou 22 ans, 110m², à prix bas et taux assez bas). Je suis séduit par le fait que l'achat est tout de même une forme d'épargne sur du fluctuant à danger limité : au pire, t'as quand même un toit sur la tête, tu n'es pas tributaire d'un bail, etc... Je ne suis toutefois par d'accord sur de nombreux points : d'une part, ça ne vaut le coup que si tu épargnes vraiment la différence entre le loyer et la mensu du crédit dans le but d'acheter plus tard. Déjà là, quand je vois le prix des loyers, j'ai un peu de mal à imaginer que c'est possible, spécialement en ce moment. Economiser combien ? 50, 100€ ? Pour acheter 30 ans plus tard alors ? La liberté de changer de domicile comme tu veux, je peux facilement la mettre en parallèle avec la liberté du propriétaire de faire ce qu'il veut chez lui. Si tu pouvais faire ce que tu voulais chez toi, aurais-tu envie de partir ? Pas sûr lol, sauf si y'a nécessité géographique ou problème de voisinage.

Comprends-moi bien : je ne dis pas que tu as tort. Je dis que tu n'as pas toujours raison. Stat ou pas stat, étude ou pas étude. Apparemment, tu es du 8ème : certaines personnes adorent le quartier Montplaisir. Même si ce n'est pas économiquement logique, certains préfèreront payer un peu plus pour avoir la garantie d'habiter dans le quartier qu'ils adorent pendant que d'autres préfèreront se rabattre sur un autre quartier. Sachant que l'espace n'est pas extensible, je ne trouve pas que ce soit un faux calcul : on achète aussi du rêve. Et ça, tes stats, elles n'en parlent pas. C'est tout ce que je dis.

Au final, et sans vouloir ré-animoser (désolé ça n'existe pas ) mon blabla, tu te fous bien de ma gueule, mais à part acheter en 1950, il était quand le dernier bon coup ?

Quant à l'histoire du topic du TFC (ne parlais-tu pas plutôt de Montpellier, j'ai rien dit sur le TFC de mémoire), un petit smiley wink plutôt qu'un Grrr, quand on ne connait pas la personne, me parait plus sympa, c'est tout

Modifié le 2 mai 201114 a par La Mite en Pullover

Comme j'aime ce genre de gars qui dit ce qu'il ne faut pas faire, mais pas ce qu'il faudrait faire.

Ca s'appelle des conseils!

Et sans chiffres et données précises, je ne peux que prévenir du risque qui est très important actuellement d'acheter un appart que l'on va revendre dans un laps de temps assez court (tout est relatif).

La "belle" periode est finie et il faut en être conscient.

Partir d'un cas personnel pour en faire une généralité n'a aucun sens.

La periode 98-2008 avec ces +140% en gros sur les prix Immo ne se reproduira pas d'aussi tôt (si elle se reproduit un jour...).

Quand on achète, on ne fait pas que prendre sa calculatrice. Un peu comme le foot, où t'as ceux qui se fient aux stats, et ceux qui sont plus feeling.

Le feeling de Puel est pas trop mal en ce moment

Ce dont tu parles on appelle cela le coté irrationnel de l'Immo.

Dans le cas d'Iles-Féroé, une de ces 1ères phrases était de parler de la différence entre le prix d'un loyer et celui d'une mensualité de prêt. Il avait donc bien évoqué le coté financier de l'achat.

Je n'ai fait que rebondir la dessus.

Tu trolles complètement parce que tu pourras bien sortir les stats que tu veux, les situations personnelles de chacun feront toujours que même si le fond de ton discours est mathématiquement juste, la forme varie beaucoup. Je n'ai plus accès à la page du rapport Friggit (maintenance du site), mais il ne me semble pas (mais je n'ai pas tout lu tu t'en doutes), par exemple, qu'il prenne en compte le changement d'évolution des désirs des propriétaires entre 1900 et 2010 : désertification des campagnes pour les villes, et maintenant urbanisation des campagnes, distance domicile travail choisie ou subie, etc...

Evite de parler de Troll, car c'est pas du tout approprié ici. Un Troll ça n'apporte aucun argument, et entre toi et moi, je laisserais juger qui en apporte.

Friggit n'est pas un Dieu, mais toi qui disait que les prix Immo sont fortement liés au taux d'emprunt, lui a démontré que c'était faux; c'est tout. Il a bien évidemment parlé des pbs d'urbanisation.

Je suis séduit par le fait que l'achat est tout de même une forme d'épargne sur du fluctuant à danger limité : au pire, t'as quand même un toit sur la tête, tu n'es pas tributaire d'un bail, etc...

Si tu ne peux plus rembourser tes mensualités, tu crois que la Banque va te laisser dans ta maison/appart ?

De ce point de vue, t'es pas plus en sécurité en tant que proprio. Je rajouterai même qu'il est au final peut être plus facile de saisir un proprio que de virer un locataire qui ne paye plus.

Je ne suis toutefois par d'accord sur de nombreux points : d'une part, ça ne vaut le coup que si tu épargnes vraiment la différence entre le loyer et la mensu du crédit dans le but d'acheter plus tard. Déjà là, quand je vois le prix des loyers, j'ai un peu de mal à imaginer que c'est possible, spécialement en ce moment. Economiser combien ? 50, 100€ ? Pour acheter 30 ans plus tard alors ?

Ta 1ère partie de phrase serait juste si et seulement si tu achetais cash, cad sans emprunt, et qu'il n'y avait pas de frais de Notaires lors d'une acquisition.

Or en général tu empruntes (le moyenne actuellement étant aux alentours de 18 ans) donc tu payes des intérêts à ta banque et les FN sont de l'ordre de 6/7% (à moins d'acheter en VEFA ou très récent FN réduits).

Ce pb, le simulateur ASI77 dont j'ai parlé l'illustre très bien. Revendre dans les 3/4 ans un bien est très rarement rentable financièrement (à part le cas des +20/30% qu'on a pu avoir pendant une periode).

A savoir que lors des 1ères années d'un prêt tu rembourses plus les intérêts que le capital et ça a un impact sur le retour sur investissement.

Je crois que tu n'es pas très au fait des prix de vente des apparts sur Lyon par exemple. La différence de prix entre un emprunt et un loyer n'est malheureusement pas de 50/100€!

Si je prends l'exemple de mon appart actuel : 750€CC de loyer et un prix estimé à 200 000€. Un pret sur 25 ans à 200K€ te fais une mensualité de 1133 (calcul fait avec le site meilleurtaux : 4.16% + 0.36% assurance). La différence est de pratiquement 400€!!!

Simule avec ASI77, tu verras ce que ça peut donner.

Et j'suis sympa, j'ai pas pris un prêt sur 20 ans (qui serait plus pret de la moyenne comme déjà évoqué) : 1268€ de mensualité donc plus de 500€ de différence.

La liberté de changer de domicile comme tu veux, je peux facilement la mettre en parallèle avec la liberté du propriétaire de faire ce qu'il veut chez lui. Si tu pouvais faire ce que tu voulais chez toi, aurais-tu envie de partir ? Pas sûr lol, sauf si y'a nécessité géographique ou problème de voisinage.

C'est fameux débat de faire ce que l'on veut chez soi en tant que proprio n'existe pas vraiment. A part le fait de pouvoir agrandir (ceci n'est vrai que pour une maison); pour le reste, selon ton proprio, tu peux faire pas mal de chose. Et malheureusement pour toi, je suis un bon exemple Mon dernier proprio a ajouté gracieusement un store sur ma terrasse.

Comprends-moi bien : je ne dis pas que tu as tort. Je dis que tu n'as pas toujours raison. Stat ou pas stat, étude ou pas étude. Apparemment, tu es du 8ème : certaines personnes adorent le quartier Montplaisir. Même si ce n'est pas économiquement logique, certains préfèreront payer un peu plus pour avoir la garantie d'habiter dans le quartier qu'ils adorent pendant que d'autres préfèreront se rabattre sur un autre quartier. Sachant que l'espace n'est pas extensible, je ne trouve pas que ce soit un faux calcul : on achète aussi du rêve. Et ça, tes stats, elles n'en parlent pas. C'est tout ce que je dis.

On en revient au même pb : le coté rationnel.

Dans le cas présent, si Iles-Féroé n'avait parlé de cout de loyer/mensualité pret; je n'aurais pas parlé de l'évolution des prix et de ce qui s'en suit.

Au final, et sans vouloir ré-animoser (désolé ça n'existe pas ) mon blabla, tu te fous bien de ma gueule, mais à part acheter en 1950, il était quand le dernier bon coup ?

Il y a eu une bulle Immo en France au début des années 90, essentiellement sur Paris (-40% de 91 à 98). C'est d'ailleurs après l'éclatement de cette bulle, 1998, que le "délire" a commencé. Le principal graphe de Friggit le montre très bien.

On estime que les prix ont commencé à devenir délirant à partir de 2005.

Pour finir : oui l'achat Immo est intéressant financièrement à long terme, y'a pas de doute la dessus; mais sur du court terme c'est très risqué actuellement.

Ca s'appelle des conseils!

Ah ok, ça ressemblait à des leçons...

Et sans chiffres et données précises, je ne peux que prévenir du risque qui est très important actuellement d'acheter un appart que l'on va revendre dans un laps de temps assez court (tout est relatif).

Qui a parlé de "spéculer" ? Je ne crois pas avoir lu "achat pour revendre dans peu de temps", mais "revente si obligation/possibilité de partir". Et si tu attends toujours quelque chose, au final tu ne te lances pas. Attention, je ne dis pas qu'il faut se lancer coûte que coûte

La "belle" periode est finie et il faut en être conscient.

Partir d'un cas personnel pour en faire une généralité n'a aucun sens.

La periode 98-2008 avec ces +140% en gros sur les prix Immo ne se reproduira pas d'aussi tôt (si elle se reproduit un jour...).

J'aimerai que tu aies raison. Mais comme certains de nos voisins ou des pays plus lointains ont ouvert la porte aux crédits de 40 ou 50 ans, j'ai un peu peur que ça fasse boule de neige Faudrait une loi pour interdire l'endettement sur trop longtemps.

Le feeling de Puel est pas trop mal en ce moment

Ah, mon coeur vient de lâcher XD

Ce dont tu parles on appelle cela le coté irrationnel de l'Immo.

Dans le cas d'Iles-Féroé, une de ces 1ères phrases était de parler de la différence entre le prix d'un loyer et celui d'une mensualité de prêt. Il avait donc bien évoqué le coté financier de l'achat.

Je n'ai fait que rebondir la dessus.

Ah mais là-dessus on est d'accord, mais il me semble aussi qu'IF a dit du départ que sa mensu lui coûte moins cher que son loyer... Et que la TF + les charges le ramènent au montant du loyer. J'en déduis que limite il est dans le cas inverse de ce que tu dis depuis le départ de notre "prise de bec", il peut acheter et presque épargner, même s'il doit faire attention à ses frais annexes (vu le prix du carburant, par exemple ).

Evite de parler de Troll, car c'est pas du tout approprié ici. Un Troll ça n'apporte aucun argument, et entre toi et moi, je laisserais juger qui en apporte.

Friggit n'est pas un Dieu, mais toi qui disait que les prix Immo sont fortement liés au taux d'emprunt, lui a démontré que c'était faux; c'est tout. Il a bien évidemment parlé des pbs d'urbanisation.

Je crois t'avoir apporter certains arguments. Tu ne leur donnes aucune valeur peut-être, mais pour moi c'en sont. Et désolé, mais j'ai beau regardé le graphique 50 page 53 du dossier (qui refonctionne \o/), je vois que depuis 1980, le prix du logement rapporté au revenu disponible est passé de 0.85 à 1.55 pendant que les taux sont passés de 16 à 4%. La relation est vraie de de 1965 à 1975, de 1985 à 1990 et de 2000 à aujourd'hui. Si tu lisses les courbes, ça me parait visible. Donc vraie sur une période de 25 ans sur 55. C'est presque la moitié du temps. Mais je n'y connais effectivement rien. Mets mes remarques sur le compte de ma bêtise d'inculte. D'ailleurs qui est le plus agressif des deux "On m'a toujours dit ne ne pas l'ouvrir quand je ne m'y connaissais pas dans un domaine; tu ferais bien de réfléchir à cette adage" ? Allez, j'laisse couler.

Si tu ne peux plus rembourser tes mensualités, tu crois que la Banque va te laisser dans ta maison/appart ?

De ce point de vue, t'es pas plus en sécurité en tant que proprio. Je rajouterai même qu'il est au final peut être plus facile de saisir un proprio que de virer un locataire qui ne paye plus.

D'accord pour ta seconde phrase, c'est d'ailleurs inadmissible. La banque ne joue pas le jeu de la "prise de risque partagée", si elle excepte de prêter, elle s'engage, elle aussi !

Pour la première phrase, je ne vois pas où tu veux en venir. Du départ, je dis "en restant dans le %age d'endettement qu'on pense jouable pour soi, pour un logement calculé selon sa destination (location, habitation principale, etc...) et dans un laps de temps qui parait raisonnable pour soi (15/20/25/30 ?)" Alors bien sûr, nul n'est à l'abri d'une coquille dans sa vie. Il faut aussi savoir prendre des précautions et ne pas calculer au plus juste de juste. On parle de dizaines ou de centaines de k€. Bien sûr que durant la vie du crédit, tu peux perdre ton bien. Mais une fois que c'est payé ! Je crois que du départ, tu calcules trop sur court/moyen terme pour justifier tes analyses. On peut aussi acheter sur plus long terme, enfin je crois.

Ta 1ère partie de phrase serait juste si et seulement si tu achetais cash, cad sans emprunt, et qu'il n'y avait pas de frais de Notaires lors d'une acquisition.

Or en général tu empruntes (le moyenne actuellement étant aux alentours de 18 ans) donc tu payes des intérêts à ta banque et les FN sont de l'ordre de 6/7% (à moins d'acheter en VEFA ou très récent FN réduits).

Là, j'avoue, je ne pige pas à quoi tu réponds dans ma phrase.

Ce pb, le simulateur ASI77 dont j'ai parlé l'illustre très bien. Revendre dans les 3/4 ans un bien est très rarement rentable financièrement (à part le cas des +20/30% qu'on a pu avoir pendant une periode).

A savoir que lors des 1ères années d'un prêt tu rembourses plus les intérêts que le capital et ça a un impact sur le retour sur investissement.

Oh, merci de m'informer qu'on paie plus au départ. Là, je constate qu'effectivement, tu sembles te baser sur des calculs de 3/4 ans quand je parle de 8/10 ou plus.

Je crois que tu n'es pas très au fait des prix de vente des apparts sur Lyon par exemple. La différence de prix entre un emprunt et un loyer n'est malheureusement pas de 50/100€!

Si je prends l'exemple de mon appart actuel : 750€CC de loyer et un prix estimé à 200 000€. Un pret sur 25 ans à 200K€ te fais une mensualité de 1133 (calcul fait avec le site meilleurtaux : 4.16% + 0.36% assurance). La différence est de pratiquement 400€!!!

Simule avec ASI77, tu verras ce que ça peut donner.

Et j'suis sympa, j'ai pas pris un prêt sur 20 ans (qui serait plus pret de la moyenne comme déjà évoqué) : 1268€ de mensualité donc plus de 500€ de différence.

Ben alors, il est où ton apport que tu mets de côté chaque mois parce que t'es locataire, dans l'affaire ? Je ne dis pas que ça inverserait la tendance, mais 5 ans de location à 400 euros d'apport pour ton achat te mettent à 1020€ sur 25 ans (sans négocier les assurances). C'est trop cher pour moi mais pas pour certains, surtout si ton bien est un bon produit. Surtout que ce n'est pas parce que tu achètes un bien que d'un coup tu ne peux plus faire d'épargne. Donc non seulement en apport tu dois avoir tes 400 d'économies de locataire, mais aussi ton épargne normale... En "négociant un peu" virtuellement, je tombe presque sur moins de 950€. Enfin bref, j'vais pas faire des calculs à la con avec toi, mais si tu me montres depuis le départ que c'est pas rentable, au moment du calcul, ne met pas de côté ce que tu considères comme un avantage à la location en y allant sans apport, parce que là, j'y pige plus rien dans ta réflexion (que je comprends pour le reste).

C'est fameux débat de faire ce que l'on veut chez soi en tant que proprio n'existe pas vraiment. A part le fait de pouvoir agrandir (ceci n'est vrai que pour une maison); pour le reste, selon ton proprio, tu peux faire pas mal de chose. Et malheureusement pour toi, je suis un bon exemple Mon dernier proprio a ajouté gracieusement un store sur ma terrasse.

Désolé, je suis maison et terrain. Les appartements en ville sont plus spéculatifs que les maisons en dehors, enfin c'est ce que je ressens. Bien joué pour ton store : ça devait être pour te remercier d'avoir fini de payer son crédit immo héhé !

On en revient au même pb : le coté rationnel.

Dans le cas présent, si Iles-Féroé n'avait parlé de cout de loyer/mensualité pret; je n'aurais pas parlé de l'évolution des prix et de ce qui s'en suit.

Il y a eu une bulle Immo en France au début des années 90, essentiellement sur Paris (-40% de 91 à 98). C'est d'ailleurs après l'éclatement de cette bulle, 1998, que le "délire" a commencé. Le principal graphe de Friggit le montre très bien.

On estime que les prix ont commencé à devenir délirant à partir de 2005.

Rien à dire là-dessus. Et j'ai déjà répondu plus haut.

Pour finir : oui l'achat Immo est intéressant financièrement à long terme, y'a pas de doute la dessus; mais sur du court terme c'est très risqué actuellement.

Mais j'ai jamais dit le contraire J'investis, je spécule pas

Modifié le 2 mai 201114 a par La Mite en Pullover

Bo, je voulais pas trop raconter ma vie ici, mais matnad m'y pousse

matnad, j'ai longtemps été locataire, et je considère que la différence financière entre les 2 est assez ténue.

Cependant, comme je te l'ai dit, à partir du moment où je trouve un appart dont le coût me revient moins cher mensuellement que mon loyer actuel (ou tout du moins peu ou prou au même prix si je rajoute les dépenses supplémentaires engendrées), pour une surface identique, je ne vois pas pourquoi je ne sauterai pas le pas. Je pourrai épargner tout autant qu'avant et peut-être même davantage (comme le pressantait la Mite), et j'ai l'assurance que cela se termine d'ici 20 ans et que ça n'augmentera pas d'ici là. Je me vois mal par ailleurs payer l'équivalent d'un loyer lorsque je serai à la retraite (jusqu'à présent, je n'ai jamais parlé de revente). Après recherches et comparaison de l'état des prix du marché, nous avons trouvé un appart qui nous plaît à tous les 2, dans un immeuble tout mignon, et qui nous parait au moins aussi agréable que l'actuel (peut-être en découvrira-t-on les défauts plus tard ?) Son prix relativement bon marché pour le département (3185€/m2) s'explique par le fait que la gare RER est un peu plus loin. (mais cela ne nous éloigne pas pour autant de nos boulots ni de Paris). J'estime le ratio achat/loyer autour de 215 environ (même si je ne connais pas avec précision le montant du loyer dans cet immeuble, pas si éloigné que ça des 200 que tu estimes intéressants.

Après, ta simulation, elle est peut-être valable sur Lyon, mais sur Paris, un appart de 200000€, tu vas devoir cravacher pour en trouver un à 750€ CC de loyer ! Ca n'existe pas ou alors c'est en-deçà du standing que je souhaite. Dans ta simulation, il n'y a aucun apport ni PTZ, cela fait déjà chuter et la longueur du crédit et les taux (sans compter que certaines banques répartissent l'emprunt en plusieurs enveloppe)

Quant à la "liberté" d'être locataire, tu sais, j'ai connu un proprio qui m'a gentiment mis dehors au terme de mon bail parce qu'il souhaitait reprendre l'appart pour sa famille, donc mon histoire personnelle me donne l'impression qu'un bail est davantage un CDD qu'une liberté. Changer d'appart en tant que locataire entraîne aussi des frais (agence, caution, déménagement etc).

La "belle" periode est finie et il faut en être conscient.

Partir d'un cas personnel pour en faire une généralité n'a aucun sens.

La periode 98-2008 avec ces +140% en gros sur les prix Immo ne se reproduira pas d'aussi tôt (si elle se reproduit un jour...).

J'aimerai que tu aies raison. Mais comme certains de nos voisins ou des pays plus lointains ont ouvert la porte aux crédits de 40 ou 50 ans, j'ai un peu peur que ça fasse boule de neige Faudrait une loi pour interdire l'endettement sur trop longtemps.

Tu es un peu à la bourre, c'était une rumeur de 2007 ça

On ne savait plus trop qui inventer pour solvabiliser les gens

Les crédits sur 50 ans existait déjà avant et existe toujours mais pas en France.

Toi qui connait le Japon, ça existe la bas car ils empruntent sur plusieurs générations; mais les prix Immobilier baissent depuis 20 ans maintenant chez eux. (au passage, le scénario le plus envisageable en France sur le futur des prix Immo est ce genre de scénario avec une baisse lente et longue)

En France nous n'avons pas le même système et c'est la Banque de France qui dit non.

Je crois t'avoir apporter certains arguments. Tu ne leur donnes aucune valeur peut-être, mais pour moi c'en sont. Et désolé, mais j'ai beau regardé le graphique 50 page 53 du dossier (qui refonctionne \o/), je vois que depuis 1980, le prix du logement rapporté au revenu disponible est passé de 0.85 à 1.55 pendant que les taux sont passés de 16 à 4%. La relation est vraie de de 1965 à 1975, de 1985 à 1990 et de 2000 à aujourd'hui. Si tu lisses les courbes, ça me parait visible. Donc vraie sur une période de 25 ans sur 55. 1/C'est presque la moitié du temps. Mais je n'y connais effectivement rien. Mets mes remarques sur le compte de ma bêtise d'inculte. 2/D'ailleurs qui est le plus agressif des deux "On m'a toujours dit ne ne pas l'ouvrir quand je ne m'y connaissais pas dans un domaine; tu ferais bien de réfléchir à cette adage" ? Allez, j'laisse couler.

1/ Tu fais la conclusion toi même : si une assertion est vrai même pas dans 50% des cas, alors elle n'est pas juste!

Tu peux prendre le cas du Japon par exemple, leur longue baisse coïncide avec des fluctuations des taux.

2/ Tu veux que je te ressorte ton 1er post sur le topic pour voir qui agresse qui

Je n'ai fait que répondre en partie sur le même ton.

Si tu ne peux plus rembourser tes mensualités, tu crois que la Banque va te laisser dans ta maison/appart ?

Je crois que du départ, tu calcules trop sur court/moyen terme pour justifier tes analyses. On peut aussi acheter sur plus long terme, enfin je crois.

Fais des simulation avec ASI77, tu verras que même sur une periode de 7/8 ans, un locataire peut y gagner.

J'suis sympa, je t'en fait une :

Achat d'un bien à 300K€ avec 100K€ d'apport

Emprunt sur 25 ans (200K€ donc) à 4.1% +0.3% assurance (c'est pas élevé)

Placement à 3% des 100K€ (facile actuellement avec une AV sur fond euros donc sans risque)

Ratio loyer/prix : 250 (j'suis encore sympa la dessus)

Résultats :

Je te laisse interpréter.

Après, les paramètres sont "réglables"; mais ce que je veux montrer, c'est qu'un achat, même sur 7/8 ans n'est pas forcément rentable.

Ta 1ère partie de phrase serait juste si et seulement si tu achetais cash, cad sans emprunt, et qu'il n'y avait pas de frais de Notaires lors d'une acquisition.

Or en général tu empruntes (le moyenne actuellement étant aux alentours de 18 ans) donc tu payes des intérêts à ta banque et les FN sont de l'ordre de 6/7% (à moins d'acheter en VEFA ou très récent FN réduits).

Là, j'avoue, je ne pige pas à quoi tu réponds dans ma phrase.

Vous comparez seulement le cout d'un loyer au cout de la mensualité de l'emprunt; ce qui n'est pas juste!

Cette comparaison serait juste si tu n'avais pas de frais quand tu deviens proprio : les FN et les intérets que tu payes à la banque sont non négligeables.

Je crois que tu n'es pas très au fait des prix de vente des apparts sur Lyon par exemple. La différence de prix entre un emprunt et un loyer n'est malheureusement pas de 50/100€!

Si je prends l'exemple de mon appart actuel : 750€CC de loyer et un prix estimé à 200 000€. Un pret sur 25 ans à 200K€ te fais une mensualité de 1133 (calcul fait avec le site meilleurtaux : 4.16% + 0.36% assurance). La différence est de pratiquement 400€!!!

Simule avec ASI77, tu verras ce que ça peut donner.

Et j'suis sympa, j'ai pas pris un prêt sur 20 ans (qui serait plus pret de la moyenne comme déjà évoqué) : 1268€ de mensualité donc plus de 500€ de différence.

Ben alors, il est où ton apport que tu mets de côté chaque mois parce que t'es locataire, dans l'affaire ? Je ne dis pas que ça inverserait la tendance, mais 5 ans de location à 400 euros d'apport pour ton achat te mettent à 1020€ sur 25 ans (sans négocier les assurances). C'est trop cher pour moi mais pas pour certains, surtout si ton bien est un bon produit. Surtout que ce n'est pas parce que tu achètes un bien que d'un coup tu ne peux plus faire d'épargne. Donc non seulement en apport tu dois avoir tes 400 d'économies de locataire, mais aussi ton épargne normale... En "négociant un peu" virtuellement, je tombe presque sur moins de 950€. Enfin bref, j'vais pas faire des calculs à la con avec toi, mais si tu me montres depuis le départ que c'est pas rentable, au moment du calcul, ne met pas de côté ce que tu considères comme un avantage à la location en y allant sans apport, parce que là, j'y pige plus rien dans ta réflexion (que je comprends pour le reste).

Je crois que tu n'as pas compris ce que j'ai écrit : les pratiquement 400€ (voir 500€ dans le 2nd cas) sont ce que le locataire peut mettre en plus de coté par mois vis à vis du prorio!

Et c'est en partie la dessus que le locataire y gagne : il mets plus de coté par mois.

Après, qu'il mette encore 200€ de plus de coté par mois, ce n'est pas "trop" important dans le calcul de comparaison, car le prorio en fait de même : ce n'est pas ce qui fait la différence.

2nd point (déjà évoqué un peu au dessus) : si une personne met son apport dans l'achat, cet apport est immobilisé et ne rapporte pas, tandis que pour le locataire, cet argent lui rapporte!

Trouver un placement sûr (cad sans risque) à 3% (net) actuellement est pas difficile : une Assurance Vie sur fonds euros. N'importe quel banque peut t'en proposer.

Pour être précis, depuis 2005, les AV de ce type font 4% brut en moyenne. Après tu peux arriver à presque 4% net selon les cas (AV de plus de 8 ans); mais les 3% net sont un minimum.

ASI77 prend bien en compte ce paramètre.

Le cas que j'avais étudié dans mon post précédent ne prenait pas d'apport pour faire un cas simple. S'il y a un apport, d'autres paramètres s'ajoutent et l'étude est un peu plus complexe.

Mais j'ai jamais dit le contraire J'investis, je spécule pas

heu.....investir c'est spéculer!!! Je préciserais même qu'investir c'est spéculer à la hausse

Après recherches et comparaison de l'état des prix du marché, nous avons trouvé un appart qui nous plaît à tous les 2, dans un immeuble tout mignon, et qui nous parait au moins aussi agréable que l'actuel (peut-être en découvrira-t-on les défauts plus tard ?) Son prix relativement bon marché pour le département (3185€/m2) s'explique par le fait que la gare RER est un peu plus loin. (mais cela ne nous éloigne pas pour autant de nos boulots ni de Paris). J'estime le ratio achat/loyer autour de 215 environ (même si je ne connais pas avec précision le montant du loyer dans cet immeuble, pas si éloigné que ça des 200 que tu estimes intéressants.

Je suis surpris par le ratio de 215.

Apparemment, c'est possible. Tu as le site suivant que te liste les coûts moyen au m² en achat et en location : http://www.linternaute.com/argent/immobili...de-france.shtml

Sur Lyon, ce genre de ratio est difficilement trouvable : suivant le même site (chiffres pour Lyon), on trouve du plus de 300 (2ème et 6ème) pour arriver à 230 (8ème).

Après, ta simulation, elle est peut-être valable sur Lyon, mais sur Paris, un appart de 200000€, tu vas devoir cravacher pour en trouver un à 750€ CC de loyer ! Ca n'existe pas ou alors c'est en-deçà du standing que je souhaite. Dans ta simulation, il n'y a aucun apport ni PTZ, cela fait déjà chuter et la longueur du crédit et les taux (sans compter que certaines banques répartissent l'emprunt en plusieurs enveloppe)

J'ai déjà répondu dans mon post précédent au sujet de l'apport : pour faire un cas simple on ne le prend pas en compte. Un cas plus complexe le prend en compte mais il faut bien avoir en tête que pour le locataire, cet argent lui rapporte.

Pour le PTZ+, je connais très bien le pb pour l'avoir étudié précisément.

Il s'avère en fait, que ce dernier n'augmente que faiblement la capacité d'emprunt pour un achat dans l'ancien : de +1-2% en zone B/C pour un bien noté E-F-G (DPE) à +3-4% pour un bien en zone B/C noté C-D. (*)

Il est beaucoup plus intéressant pour une construction BBC : on peut atteindre le +10% selon les cas.

* : l'utilisation du DPE pour valoriser le montant du PTZ+ est une vaste fumisterie

En France, les biens devraient être majoritairement noté de E à G, or en regardant les annonces, on constate l'inverse.....

Le DPE peut etre intéressant dans une construction neuve car il est réaliste puisqu'il utilise la constitution du bien pour arriver à le classifier. Ce n'est pas du tout le cas pour de l'ancien. Selon la personne qui te fait le DPE, tu peut avoir un classement F, E, D voir C.

Quant à la "liberté" d'être locataire, tu sais, j'ai connu un proprio qui m'a gentiment mis dehors au terme de mon bail parce qu'il souhaitait reprendre l'appart pour sa famille, donc mon histoire personnelle me donne l'impression qu'un bail est davantage un CDD qu'une liberté. Changer d'appart en tant que locataire entraîne aussi des frais (agence, caution, déménagement etc).

Tu as du être prévenu 6 mois à l'avance par LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) dans ce cas bien précis; c'est la loi. Sinon, ce qu'il a fait est tout simplement illégal.

6 mois, ça te laisse le temps de te retourner.

Effectivement, un changement de location peut avoir un cout; mais il en est de même pour un achat : déménagement, frais d'agence.

Le seul point qui est abérrant actuellement, c'est qu'il est plus facile dans certains cas (faible revenus) de trouver un appart à acheter qu'un bien à louer.

1. Oui, mais je sais aussi qu'au Japon, on parle de prix au triple de ce qu'on connait chez nous (et ça partait d'encore plus haut) en ville. Et encore. Je ne trouve pas que la comparaison soit évidente: pas la même politique de salaire, pas la même démographie, pas les mêmes risques, pas la même culture (on achète une maison, on la détruit pour construire la sienne : une maison perd de sa valeur comme une voiture).

2. Quand on écrit avec un ton de donneur de leçon, faut pas s'étonner de se faire rentrer dedans. J'ai pas envie de jouer à kikakomencer, t'assume pas c'est tout.

3. Sympa ! Tu pars de ton exemple à 200k€. Et puis finalement on va mettre 300. Avec 100k€ d'apport personnel. T'es vraiment sympa, mais ça sert à rien, tu décales juste le problème. Faut vraiment avoir un super taff pour avoir 100k€ d'apport perso, surtout si tu veux acheter jeune. Je crois qu'on ne parle pas du même genre d'achat depuis le départ et tu continues à vouloir argumenter pour montrer que tu as raison. Tu as raison. Pour une revente assez rapide. Quand tu peux placer un paquet de thunes qui rapporte. Et je continue de penser avoir raison. Pour une revente hypothétique sur le long terme. Et si possible finir 15 ans minimum avant la retraite pour acheter un second bien plus petit (mer, montagne ou location).

4. Il y a spéculer à moins de 5 ans ou sur un produit où tu ne mettras jamais les pieds et spéculer sur le fait que tu revendras ta maison à un bon prix dans 15 ans.

Pour finir, j'y connais peut-être rien, mais à vue de nez, je dirai que si je suis déphasé des prix lyonnais, tu es aussi déphasé des salaires et de l'épargne de la population classique. Qui a 100k€ en banque ? Surtout à 30 ans ou 31 ans (âge moyen du premier achat je crois) ?! C'est souvent la moitié du budget ! Quand le chômage des jeunes, même diplômés, est là. Que les futurs plus haut salaires doivent sortir du système éducatif à 25 ans. Que les salaires stagnent ou démarre bas ? T'es peut-être banquier, mais pour riches. Ou pour multi-propriétaires.

Mais tu as raison pour le court terme. Et c'est une population d'acheteur que je ne côtoie pas. Match nul. Bonne continuation.

Soit pas vexé!

Tu peux prendre les chiffres que tu veux et les utiliser avec le simulateur ASI77.

J'ai juste pris des chiffres rond, c'est plus simple. (300, 200 et 100).

Pour rappel, tu as ralé quand j'ai pris un exemple bien plus réaliste avec 200K€ emprunt sur 25 ans et pas d'apport (ou juste FN)! Faut pas pousser mémé dans les orties comme on dit.

Le pb, c'est que tu n'as pas voulu utiliser ASI77 pour voir ce que ça donnait. Je l'ai donc fait à ta place.

Bizarrement, maintenant tu parles de 15 ans; alors que tu parlais de 8 ans un peu plus tot.

Comme déjà dit, sur le long terme, acheter est gagnant.

En l'occurrence, le pb n'est pas sur le long terme, mais pour une opération achat/revente sur une periode plus courte (de 3 à 7/8 ans). Et la il faut bien étudier la question car les poncifs sur l'Immo font vite arriver à des erreurs.

Et le cas d'Iles-Féroé est plutot sur du court/moyen terme, car il n'achète pas un T4/T5 ou une maison dans un lieu où il va y faire sa vie.

Avec l'ancienneté que j'ai sur le forum, je connais un peu des choses et il me semble que son cas est plutot "classique"; cad couple jeune marié sans enfant s'approchant de la 30aine. (à corriger si je me trompe )

Si on reste dans le "classique", ce couple en question devrait avoir 1 ou des enfants d'ici 3/4 ans et le T3 deviendra peut être trop petit.

Je ne dis pas qu'il a tort (ou plutot qu'ils ont, car Iles-Féroé ne doit pas être seul pour cet achat), mais qu'il faut bien être conscient des risques pris.

Comme je l'ai déjà dit, je donne des conseils et ce n'est pas une "leçon".

Sinon, petit HS sur les salaires. Je ne pense pas être déconnecté des salaires moyens, bien au contraire.

Tu peux aller faire un tour sur le site Salaire moyen pour avoir un ordre d'idée des revenus par couple dans n'importe quel ville/département/région de France. C'est assez précis et juste puisqu'ils se basent sur les données des impots.

Avoir 100K€ d'apport aux alentours de 30 ans, ce n'est pas un cas moyen certes, mais ce n'est pas un cas exceptionnel. Regarde le salaire des gens habitants sur Lyon et ses alentours, tu verras que pour une partie de la population ils sont assez important pour arriver à épargner ce montant sur 10 ans de vie active pour des gens non dépensiés.

matnad, ton ratio prix m2 / loyer m'intéresse mais j'ai du mal à l’interpréter parce qu'il me paraît très variable selon le type de biens.

J'ai pris les chiffres sur le lien que tu as communiqué pour la commune où je réside (Courbevoie dans le 92).

http://www.linternaute.com/argent/immobili...de-france.shtml

Vente - Prix au m2 = 5813

Location - prix au m2 = 21.84 / mois

ce qui nous fait un ratio de 266 (semble-t-il élevé par rapport au benchmark de 200 que tu indiquais; doit-on en conclure que le marché est surévalué de 33%?).

Le prix de vente indiqué me paraît cohérent.

En revanche, la difficulté, c'est que le coût de la location au m2 me paraît très variable selon la taille du bien.

A mon avis, les chiffres sont cohérents pour des appartements familiaux (disons 90 m2) de bonne qualité (ce qui nous fait un loyer de l'ordre de 2000€ par mois).

En revanche, pour un studio (de même qualité), le prix au m2 pour la location me paraît singulièrement sous-évalué (on est beaucoup plus sur une base de 800€/mois que de 400), auquel cas le ratio s'établit plutôt à 150.

Pour deux biens situés dans le même immeuble, on peut donc avoir 2 ratios très différents.

On est bien d'accord que les prix moyens regroupent des réalités parfois très différentes (selon les quartiers et le standing des appartements), mais s'agissant dans ce cas précis de biens de même qualité, je suis surpris que l'on ait de telles différentes pour cet indicateur.

En tout état de cause, si l'on admet que cet indicateur est surtout pertinent pour les grandes surfaces, un ratio de 266 est quand même absolument énorme.

Imaginons que nous soyions un investisseur et que l'on décide de placer son argent dans la pierre pour faire du locatif.

Cela veut dire que le rendement brut (loyer annuel /investissement) est de 4.50% en admettant que l'appartement soit tout le temps loué (ce qui est une hypothèse relativement forte - cela suppose qu'un locataire partant soit immédiatement remplacé, que les locataires paient sans faute, etc.)

Si l'on prend en compte le coût de financement (on va dire 4% pour faire simple), les coûts d'entretien (dont évidemment la taxe foncière), les coûts à l'achat (frais d'agence + frais notaire) sans oublier les impôts à payer sur les loyers touchés, il y a quand même peu de chances que l'investissement soit in fine rentable (sauf à anticiper une forte augmentation du prix de l'immobilier auquel cas la plus-value en sortie compensera le manque à gagner pendant la durée de l'investissement).

Modifié le 3 mai 201114 a par Section Mai 2002