si les banques sont effectivement en crise, c'est que justement elles ont excessivement prêté à des gens qui n'avaient pas les moyens de faire face à leurs échéances.

Un bon dossier passe en général sans problème.

Tout à fait. Et je rajoute qu'en général, un dossier refusé est un service que l'on rend à des clients qui courent tout droit à la catastrophe

J'ai pas trop suivi l'histoire du Crédit Foncier, mais bien souvent les gens sont incapables de comprendre la problématique des prêts variables (qui est très complexe) mais le prenne quand même car malheureusement ils n'ont pas accès aux produits à taux fixes. Le fait que la mensualité s'allonge et que la durée s'allonge est normal, c'est stipulé dans le contrat...

en l'occurence si j'ai bien compris le problème, le Crédit Foncier n'a rien fait pour clarifier le point et on est quand même limite publicité mensongère.

Si on me dit que j'emprunte à Euribor + x avec un taux cappé disons à 5.5%, je comprends que le taux maximum que je vais payer est de 5.5%. Certes le Crédit Foncier se réfugie derrière une petite ligne du contrat dans lequel il est stipulé [je ne me souviens plus des termes exacts] que le taux utilisé pour calculer la mensualité est différent du taux d'intérêt normal, mais c'est quand même extrêmement limite.

perso, pour moi, c'est limite des arnaqueurs ces gens là! Ils profitent de la "faiblesse" ou des méconnaissances de certains pour leur pomper du fric!

Je précise quand meme, que ces gens qui ont vendu ce genre de produit, savaient pertinemment que les taux allait augmenter et que ça allait donc couter bien plus cher au particulier. Et je pense meme que dans certains cas (bcp meme....), le banquier devait leur dire qu'il y avait peu de risque....et je pense que c'est la dessus que les particulier qui se sont fait "piéger" vont appuyer devant les tribunaux.

Les établissements de crédit qui mettaient autrefois un tableau d'amortissement dans les contrats avec le taux de départ, devront maintenant mettre un autre tableau d'amortissement avec un taux supérieur (+1/2%) pour permettre au client de se rendre compte de ce qu'il peut payer en cas de hausse des taux

Je suis au Crédit Foncier, alors je peux t'en parler.

Pour modifier ton crédit, il fallait accepter une lettre que le CF a envoyé stipulant des nouvelles conditions. Si tu ne renvoyais rien avec ta signature, il n'y a pas eu de modification. C'est vrai que cette lettre m'a fait bondir, mais faut pas être couillon non plus, j'ai signé pour un capé +2% et la lettre me propose un capé exceptionnel à +6% ! Si tu sais compter, tu ne te fais pas avoir.

Je sais que nous on a demandé à savoir la durée maximale du crédit et c'est là-dessus qu'on s'est basé (avec le cap maxi quoi). Sinon, tu ne peux avoir que des mauvaises surprises. Je prends toujours la pire hypothèse possible quand je pense à l'avenir, ca évite de s'engager sans pouvoir assurer derrière. Mais c'est vrai que tout le monde n'a pas forcément le choix ou la possibilité de ne pas se lancer un peu à l'aveugle.

Mais ca n'en reste pas moins dégueulasse que l'idée même puisse traverser l'esprit de certains responsables de la banque.

Ludo : Par chez vous, les ventes marchent encore forts ?

En recherche d'achat, j'peux te dire que bcp de maisons ne se vendent pas par ici... 6 mois à 1 an quelles sont en vente certaines...

Après, quand je vois les prix et les ruines que l'on peut avoir, ça ne métonne qu'à moitier...

Les maisons se vendent, mais les acheteurs se voient refuser les crédits par les banques, mais ça se vend quand même apparemment.

si les banques sont effectivement en crise, c'est que justement elles ont excessivement prêté à des gens qui n'avaient pas les moyens de faire face à leurs échéances.

Un bon dossier passe en général sans problème.

C'est quand même au banquier de ne pas prêter à des personnes à risques. J'irai au-delà de la réflexion avec les subprimes. Quand on prête de l'argent dans ces conditions, ce n'est plus de la finance, ce n'est plus de la banque, c'est... je ne sais pas comment dire, mais en tout cas complètement inconscient. Et les banques qui prêtent aux vendeurs de crédits savaient. C'est quand même dingue que ces grands gestionnaires ne se soient pas rendus compte qu'ils allaient droit dans le mur.

Aparemment, d'après les échos que j'ai sur les ventes capotées sur mon coin, c'est que le dossier passerait avec un apport supérieur. Niveau taux d'endettement c'est bon, mais les acheteur n'ont que 10 à 20% d'apport, ce qui est quand même pas si mal quand c'est un premier achat, un jeune couple, etc...

C'est quand même au banquier de ne pas prêter à des personnes à risques. J'irai au-delà de la réflexion avec les subprimes. Quand on prête de l'argent dans ces conditions, ce n'est plus de la finance, ce n'est plus de la banque, c'est... je ne sais pas comment dire, mais en tout cas complètement inconscient. Et les banques qui prêtent aux vendeurs de crédits savaient. C'est quand même dingue que ces grands gestionnaires ne se soient pas rendus compte qu'ils allaient droit dans le mur.

sur le principe, tout à fait d'accord avec toi et ce qui s'est passé avec les subprimes est le signe d'un mode de fonctionnement ahurissant de la part de certains établissements.

Maintenant, revenons en France, quand le marché s'emballe un peu et que tes concurrents s'engagent sur des contreparties de plus en plus risquées, il n'est pas forcément évident de garder le cap parce que tu ne fais plus beaucoup de business. J'ai connu ça au cours d'un stage étudiant il ya bien longtemps lors de la bulle immbolière de 91. Le CCF (pour qui je travaillais) avait la volonté de rester très prudent alors que le Crédit Lyonnais ouvrait à fond la boite à crédits. Eh bien, je peux te certifier qu'en interne, ça hurlait et pas seulement les commerciaux. Au niveau du management, il faut être très solide et très sûr de soi pour garder le cap alors que ton concurrent te pique tous tes prospects voire tes clients en accordant tout et n'importe quoi. Surtout que l'effet d'une telle politique ne porte ses fruits qu'à moyen terme; en attendant, il faut avoir les reins solides pour tenir le cap et expliquer en interne comme en externe pourquoi tu fais moins bien que tes concurrents.

C'est toute la difficulté d'un métier comme la banque. Si tu fais le con, tu peux quand même être le roi du monde pendant 2-3 ans avec toutes les commissions engrangées. Les problèmes (et ils seront terribles si tu as vraiment déconné) n'interviendront que 2-3 ans après. Si ton management a une vision a très court terme - et ça peut exister dans un marché qui scrute les résultats trimestriels, tu peux vite aller dans dans le mur. Bear Sterns, un géant de la banque d'investissement, a coulé en 6 mois à peine et Citigroup - premier groupe bancaire mondial - est en très grosse difficulté - pour ne citer que ces deux exemples.

sur le principe, tout à fait d'accord avec toi et ce qui s'est passé avec les subprimes est le signe d'un mode de fonctionnement ahurissant de la part de certains établissements.

Maintenant, revenons en France, quand le marché s'emballe un peu et que tes concurrents s'engagent sur des contreparties de plus en plus risquées, il n'est pas forcément évident de garder le cap parce que tu ne fais plus beaucoup de business. J'ai connu ça au cours d'un stage étudiant il ya bien longtemps lors de la bulle immbolière de 91. Le CCF (pour qui je travaillais) avait la volonté de rester très prudent alors que le Crédit Lyonnais ouvrait à fond la boite à crédits. Eh bien, je peux te certifier qu'en interne, ça hurlait et pas seulement les commerciaux. Au niveau du management, il faut être très solide et très sûr de soi pour garder le cap alors que ton concurrent te pique tous tes prospects voire tes clients en accordant tout et n'importe quoi. Surtout que l'effet d'une telle politique ne porte ses fruits qu'à moyen terme; en attendant, il faut avoir les reins solides pour tenir le cap et expliquer en interne comme en externe pourquoi tu fais moins bien que tes concurrents.

C'est toute la difficulté d'un métier comme la banque. Si tu fais le con, tu peux quand même être le roi du monde pendant 2-3 ans avec toutes les commissions engrangées. Les problèmes (et ils seront terribles si tu as vraiment déconné) n'interviendront que 2-3 ans après. Si ton management a une vision a très court terme - et ça peut exister dans un marché qui scrute les résultats trimestriels, tu peux vite aller dans dans le mur. Bear Sterns, un géant de la banque d'investissement, a coulé en 6 mois à peine et Citigroup - premier groupe bancaire mondial - est en très grosse difficulté - pour ne citer que ces deux exemples.

Complètement d'accord avec ce post très clair et intéressant.

Sinon, je voulais revenir à la question des taux variables et fixes. Pour un particulier, du fait de l'exemple de mes parents, j'ai l'impression qu'on a toujours intérêt à emprunter à taux fixe. Je m'explique.

Quand ils ont acheté leur appart à Lyon en 1995, ils ont pris un crédit à taux fixe. Le truc, c'est que mon père a quand même continué à suivre l'évolution des taux d'intérêt et lorsque ceux-ci ont baissé, il est tout simplement aller renégocier son prêt. Au début, sa banque lui disait que ce n'était pas possible. C'était jusqu'à ce qu'il fasse jouer la concurrence en demandant à d'autres banques si elles étaient prêtes à reprendre son prêt, ce qui était le cas puisque les taux plus bas compensaient les pénalités de remboursement anticipé. Résultat: la première banque s'est aligné. Il a refait le coup une ou deux fois je crois et aujourd'hui, alors que la durée du prêt n'a pas changé, leurs mensualités sont au moins 30% moins élevés. Bref, tout ça pour dire que le taux fixe, ça peut aussi être "le taux variable, mais que quand ça t'arrange"!

Oui, il faut penser à renégocier. Mais en période de baisse des taux, le taux qu'a eu ton père en réaménagement à taux fie était quand même supérieur au taux variable à la même date.

Oui, il faut penser à renégocier. Mais en période de baisse des taux, le taux qu'a eu ton père en réaménagement à taux fie était quand même supérieur au taux variable à la même date.

oui mais vu que les taux étaient historiquement bas, aucun intéret a prendre un taux variable! A coup sur ca allait augmenter et c'est ce qu'il se produit!

L'intérêt d'un taux variable est au début d'une periode de baisse et non sur la fin.

Après le problème, c'est de savoir au moment au tu prends ton pret si ça va baisser longtemps ou pas ou si ça va augmenter (longtemps ou pas aussi).

Oui, il faut penser à renégocier. Mais en période de baisse des taux, le taux qu'a eu ton père en réaménagement à taux fie était quand même supérieur au taux variable à la même date.

C'est tout à fait possible, j'avoue que je ne connais pas les détails, mais ça paraît logique. Ceci dit, le raisonnement que je fais, c'est que, vu qu'on élimine le risque d'augmentation, tout gain est bon à prendre. Je demande au banquier Goonny (et les autres spécialistes de ce forum) s'il y a des choses auxquelles je ne suis pas en train de penser?

Petit lien sur l'état du marché dans les villes proches de Lyon

http://www.lyonmag.com/article/9293/Immobi...ch-des-demandes

Modifié le 11 décembre 200817 a par Goonny

Petit lien sur l'état du marché dans les villes proches de Lyon

http://www.lyonmag.com/article/9293/Immobi...ch-des-demandes

je connaissais l'article.

Je le trouve très "optimiste", comme bien souvent qu'en ça parle Immobilier ses derniers temps.

C'est un peu "oui ça baisse mais pas trop chez nous".

Comme d'habitude, les agents immobiliers ne vont pas scier la branche sur laquelle ils sont assis

A 198 000€, nous, ce n'est pas les acheteurs qui manquent, mais les banques qui ne prêtent plus que 170 000€ à des couples qui pouvaient emprunter 200 000 il y a quelques mois.

On estime à - 15% la baisse sur 2009 et peut etre -30 jusqu'à 2010.

A 198 000€, nous, ce n'est pas les acheteurs qui manquent, mais les banques qui ne prêtent plus que 170 000€ à des couples qui pouvaient emprunter 200 000 il y a quelques mois.

Et c'est on ne peut plus normal que les Banques ne prêtent plus n'importe comment!

On était arrivé à des choses totalement hallucinantes : des prêts sur 30 ans à 100% et même 110% (cad avec les Frais de notaires) :surpris:

C'est une des causes de cette bulle immobilière ou du moins une raison tardive qui n'a fait qu'amplifier le phénomène en fin de cycle

On estime à - 15% la baisse sur 2009 et peut etre -30 jusqu'à 2010.

Pour les estimations, c'est très difficile. Personne n'est devin.

Selon le tunnel de Friggit, ça pourrait même etre de l'ordre de 40%.

Pour les professionnels, les prix des logements anciens, qui ont commencé à reculer en 2008 pour la première fois depuis une dizaine d'années, vont accentuer leur baisse en 2009, jusqu'à 10%, dans un contexte de crise économique.

Les prix des logements anciens "vont baisser de 6% à 10%" en 2009, par rapport à 2008, a déclaré Laurent Vimont, le nouveau président du réseau d'agences immobilières Century 21 France, mardi lors d'une présentation.

La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), qui regroupe la majorité des quelque 30.000 agences françaises, table pour sa part sur une chute comprise entre 5% et 8%, a indiqué à l'AFP son délégué général Henry Buzy-Cazaux.

"Il y aura encore une baisse des prix en 2009", assure également Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi, le plus important avec 1.350 agences.

En 2008, la baisse moyenne des prix du m2 des logements anciens a été de 1,63% par rapport à 2007, selon Century 21 dont l'étude repose sur les 39.850 transactions réalisées par ses 930 agences en France.

Mais la chute a été forte au deuxième semestre avec un recul des prix de 7,46% par rapport au premier semestre.

"La chute est plus brutale qu'au début des années 90 où les prix avaient plongé de 40% entre 1991 et 1996", assure M. Vimont.

Ce violent retournement du marché intervient après les fortes progressions des prix ces dernières années: +14,0% en 2003, +15,5% (un record) en 2004, +10,9% en 2005, +7,2% en 2006 et +3,6% en 2007.

La chute des prix touche désormais les grandes métropoles qui étaient épargnées jusqu'à présent, avec des baisses, au quatrième trimestre, de 5,9% pour Paris et surtout de 13% à Lyon, selon Century 21.

Photo prise le 9 octobre 2008 à Paris, de panneaux indiquant la mise en vente d'appartements anciens.

© AFP/Archives Patrick Kovarik

"Les marges de négociation ont doublé en un an et tangentent, voire dépassent, dans de nombreuses régions, les 10%, notamment pour l'acquisition de maisons individuelles", souligne M. Vimont.

Mais cela n'a pas incité les acquéreurs éventuels à se lancer en nombre dans des projets immobiliers d'autant que, sur le marché de la location, les nouveaux locataires ont bénéficié d'une baisse de 2,41% des loyers par rapport à 2007.

Le nombre de transactions a chuté de 20% en 2008 (700.000 à 540.000), selon M. Vimont. Il devrait passer sous la barre des 500.000 en 2009 et pourrait même plonger à 475.000, ajoute-t-il.

Principales accusées pour de nombreux agents immobiliers: les banques qui ont durci les critères d'octroi des prêts.

"Elles ne respectent pas les baisses des taux d'intérêt. C'est le coeur du problème. Les taux des crédits immobiliers vont passer en dessous de 5% mais il faudrait qu'ils se rapprochent des 4%", affirme M. Buzy-Cazaux.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont baissé au mois de décembre pour la première fois depuis fin 2005, s'établissant à 5,01% contre 5,15% en novembre, selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée lundi.

Pour le délégué général de la Fnaim "les banques devraient également avoir une attitude plus moderne face au risque. Car avec la crise du marché du travail, le profil des emprunteurs sera de plus en plus rarement un couple disposant de 2 CDI avec 10 ans d'expérience chacun".

"Un deuxième plan de relance, avec le doublement du pret à taux zéro (PTZ) pour une acquisition dans l'ancien, comme cela a été adopté pour le neuf, est également indispensable", assure M. Buzy-Cazaux.

Car si la situation du marché immobilier ne s'améliore pas en 2009, "de 10% à 15% des 200.000 actifs du secteur pourraient perdre leurs emplois dans les agences immobilières, soit 20.000 à 30.000 personnes", assure la Fnaim.

Pour le délégué général de la Fnaim "les banques devraient également avoir une attitude plus moderne face au risque. Car avec la crise du marché du travail, le profil des emprunteurs sera de plus en plus rarement un couple disposant de 2 CDI avec 10 ans d'expérience chacun".

C'est clair, les banques françaises devraient se lancer dans des prêts à gogo dans cette période de récession, d'incertitude, de remontée annoncée du chômage et de désendettement général. :rolleyes:

Les banques américaines ont d'ailleurs fait les beaux jours du marché immobilier il y a quelques années en ayant une attitude très moderne face au risque. :rolleyes:

Il est clair aussi que les agents immobiliers sont une profession qui a tellement souffert ces dernières années qu'elle a besoin d'être aidée. :rolleyes:

Un déterrage de topic parce que 2 de nos forumeurs ont abordés le sujet

http://www.hexagones.org/forum/index.php?s...st&p=254204

Appart en cours d'achat

Prêt immo négocié

Alors un peu plus de détail ? c'est où déjà ?

En ce qui me concerne, un petit 3 pièces dans le Val-de-Marne, non loin de là où nous résidons actuellement.

Je suis dans la phase où j'attends l'offre de prêt, la banque ayant donné l'accord de principe. Des qu'elle parvient, passé le délai de 11 jours, nous signerons, fin juin, donc.

Notre prêt a été subdivisé en 2 enveloppes, ce qui permet de diminuer sensiblement les taux. Du coup, les loyers sont si élevés en région parisienne que pour un appartement similaire notre remboursement sera moins élevé que notre loyer actuel.

Notre prêt a été subdivisé en 2 enveloppes, ce qui permet de diminuer sensiblement les taux.

Tu as eu le droit au PTZ+ ?

Du coup, les loyers sont si élevés en région parisienne que pour un appartement similaire notre remboursement sera moins élevé que notre loyer actuel.

Malheureusement, ce point la ne fait pas tout.

Un graphe des prix Immo dans le 94 : http://www.meilleursagents.com/prix-immobi...al-de-marne-94/

oui, nous avons eu droit à 35000€ de PTZ+

A-t-on le même genre de graphe pour les loyers ?