J'ai pris les chiffres sur le lien que tu as communiqué pour la commune où je réside (Courbevoie dans le 92).

Vente - Prix au m2 = 5813

Location - prix au m2 = 21.84 / mois

ce qui nous fait un ratio de 266 (semble-t-il élevé par rapport au benchmark de 200 que tu indiquais; doit-on en conclure que le marché est surévalué de 33%?).

Le prix de vente indiqué me paraît cohérent.

En revanche, la difficulté, c'est que le coût de la location au m2 me paraît très variable selon la taille du bien.

A mon avis, les chiffres sont cohérents pour des appartements familiaux (disons 90 m2) de bonne qualité (ce qui nous fait un loyer de l'ordre de 2000€ par mois).

En revanche, pour un studio (de même qualité), le prix au m2 pour la location me paraît singulièrement sous-évalué (on est beaucoup plus sur une base de 800€/mois que de 400), auquel cas le ratio s'établit plutôt à 150.

Pour deux biens situés dans le même immeuble, on peut donc avoir 2 ratios très différents.

On est bien d'accord que les prix moyens regroupent des réalités parfois très différentes (selon les quartiers et le standing des appartements), mais s'agissant dans ce cas précis de biens de même qualité, je suis surpris que l'on ait de telles différentes pour cet indicateur.

Ce lien que j'ai donné, je l'ai trouvé rapidement, ce n'est pas non plus la source la plus fiable.

Ils se servent des données du site seloger.

Ca donne un ordre d'idée; mais c'est sur que les prix moyen au m² est très différent entre un studio et un T5.

Je pense plutot que le prix pour la location doit correspondre à un T3/T4.

Si je prend sur Lyon, je trouve le 11-13€/m² assez juste pour un bien de 60/70m².

En tout état de cause, si l'on admet que cet indicateur est surtout pertinent pour les grandes surfaces, un ratio de 266 est quand même absolument énorme.

Cela veut dire que le rendement brut (loyer annuel /investissement) est de 4.50% en admettant que l'appartement soit tout le temps loué (ce qui est une hypothèse relativement forte - cela suppose qu'un locataire partant soit immédiatement remplacé, que les locataires paient sans faute, etc.)

Si l'on prend en compte le coût de financement (on va dire 4% pour faire simple), les coûts d'entretien (dont évidemment la taxe foncière), les coûts à l'achat (frais d'agence + frais notaire) sans oublier les impôts à payer sur les loyers touchés, il y a quand même peu de chances que l'investissement soit in fine rentable (sauf à anticiper une forte augmentation du prix de l'immobilier auquel cas la plus-value en sortie compensera le manque à gagner pendant la durée de l'investissement).

Tu as très bien résumé

Les rendements locatifs sont devenus ridicules!!!

On arrive en clair à du 3% net voir moins.

Autant faire d'autre placement.

Tout ceci a été accentué par les lois De Robien et Scellier. Je pense que tu dois connaitre le reportage d'Envoyé Spécial qui a fait du bruit à l'époque : "Les De Robiens de la colère".

D'ailleurs, l'ahurissante envolé des prix de fin 2010 sur la RP et les grandes agglomérations est en très grande partie du à ces lois la et à l'arrêt de la déduction des intérets d'emprunt sur l'IR (Impot sur le Revenu).

L'état a fait n'importe quoi en ce qui concerne le domaine Immobilier.

Mais bon, quand on connait les potes à Sarko, rien de surprenant

Soit pas vexé!

Qui a dit que je l'étais ? C'est juste qu'au bout d'un moment, faut clore un "débat"

Tu peux prendre les chiffres que tu veux et les utiliser avec le simulateur ASI77.

J'ai juste pris des chiffres rond, c'est plus simple. (300, 200 et 100).

Pour rappel, tu as ralé quand j'ai pris un exemple bien plus réaliste avec 200K€ emprunt sur 25 ans et pas d'apport (ou juste FN)! Faut pas pousser mémé dans les orties comme on dit.

Le pb, c'est que tu n'as pas voulu utiliser ASI77 pour voir ce que ça donnait. Je l'ai donc fait à ta place.

Bizarrement, maintenant tu parles de 15 ans; alors que tu parlais de 8 ans un peu plus tot.

Si j'avais mis en parallèle la revente à 5 ans et la revente à 8 ans, c'aurait été un peu trop proche. Simple syntaxe. Je crois sincèrement qu'on peut encore faire de bonnes affaires à 7/8 ans, mais que 10/15 est plus sûr. C'est tout

Comme déjà dit, sur le long terme, acheter est gagnant.

En l'occurrence, le pb n'est pas sur le long terme, mais pour une opération achat/revente sur une periode plus courte (de 3 à 7/8 ans). Et la il faut bien étudier la question car les poncifs sur l'Immo font vite arriver à des erreurs.

OK.

Et le cas d'Iles-Féroé est plutot sur du court/moyen terme, car il n'achète pas un T4/T5 ou une maison dans un lieu où il va y faire sa vie.

Avec l'ancienneté que j'ai sur le forum, je connais un peu des choses et il me semble que son cas est plutot "classique"; cad couple jeune marié sans enfant s'approchant de la 30aine. (à corriger si je me trompe )

Si on reste dans le "classique", ce couple en question devrait avoir 1 ou des enfants d'ici 3/4 ans et le T3 deviendra peut être trop petit.

Je ne dis pas qu'il a tort (ou plutot qu'ils ont, car Iles-Féroé ne doit pas être seul pour cet achat), mais qu'il faut bien être conscient des risques pris.

Comme je l'ai déjà dit, je donne des conseils et ce n'est pas une "leçon".

Sinon, petit HS sur les salaires. Je ne pense pas être déconnecté des salaires moyens, bien au contraire.

Tu peux aller faire un tour sur le site Salaire moyen pour avoir un ordre d'idée des revenus par couple dans n'importe quel ville/département/région de France. C'est assez précis et juste puisqu'ils se basent sur les données des impots.

Avoir 100K€ d'apport aux alentours de 30 ans, ce n'est pas un cas moyen certes, mais ce n'est pas un cas exceptionnel. Regarde le salaire des gens habitants sur Lyon et ses alentours, tu verras que pour une partie de la population ils sont assez important pour arriver à épargner ce montant sur 10 ans de vie active pour des gens non dépensiés.

1er paragraphe, OK.

2nd paragraphe, pas d'accord. Mais c'est un autre sujet. Je ne polluerai pas le topic. Je suis toujours agréablement surpris par les stats de mon village, sur ce site.

On s'approche du point de Godwin dans votre échange

On s'approche du point de Godwin dans votre échange

Le système de modération de ce forum m'empêche d'exprimer tout le bien que je pense de toi

Et le cas d'Iles-Féroé est plutot sur du court/moyen terme, car il n'achète pas un T4/T5 ou une maison dans un lieu où il va y faire sa vie.

Avec l'ancienneté que j'ai sur le forum, je connais un peu des choses et il me semble que son cas est plutot "classique"; cad couple jeune marié sans enfant s'approchant de la 30aine. (à corriger si je me trompe clinoeil1.gif )

Si on reste dans le "classique", ce couple en question devrait avoir 1 ou des enfants d'ici 3/4 ans et le T3 deviendra peut être trop petit.

Je ne dis pas qu'il a tort (ou plutot qu'ils ont, car Iles-Féroé ne doit pas être seul pour cet achat), mais qu'il faut bien être conscient des risques pris.

Comme je l'ai déjà dit, je donne des conseils et ce n'est pas une "leçon".

matnad est décidément bien sympathique, puisqu'il me rajeunit un peu

Encore une fois, qui te parle de court terme ? Je n'ai jamais évoqué l'idée de revendre, et encore moins dans un avenir proche (en tout cas pas avant d'avoir "fini"). Ce que je souhaite, c'est de ne plus avoir à payer l'équivalent d'un loyer d'ici une vingtaine d'années. Et de faire en sorte que la note soit le moins douloureuse possible, donc qu'elle ne dépasse pas le loyer actuel. Ou alors, tu as mal interprété mon souhait de revenir à terme sur Lyon (je n'évoquais pas là un nouvel achat)

Ce n'est pas une question de tort ou de raison, c'est une question de choix. Je n'ai par ailleurs pas fait le chèque le plus important de ma vie sans un minimum de conseils.

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tu n'es pas passé loin la mite

merci de garder un ton correct (je parle pour tous, pas que pour la mite) sur ce forum

tu n'es pas passé loin la mite

merci de garder un ton correct (je parle pour tous, pas que pour la mite) sur ce forum

Au cas où tu ne le saurais pas, je surkiffe benh. Je lui ferai des bisous toute la journée si je pouvais. C'était totalement second degré

je faisais référence à vos échanges avec madnad

j'ai souri en voyant "le système de modération de ce forum"

Ou alors, tu as mal interprété mon souhait de revenir à terme sur Lyon (je n'évoquais pas là un nouvel achat)

Tu comptes le louer ensuite ? ou solder le pret afin de ne plus avoir de mensualité ?

et locataire sur Lyon à ce moment la ?

je faisais référence à vos échanges avec matnad

De toute façon, "le modo est un sadique"

Non, je compte reprendre celui de mes parents

Au cas où tu ne le saurais pas, je surkiffe benh. Je lui ferai des bisous toute la journée si je pouvais. C'était totalement second degré

Cadeau pour toi : ici.

Désolé si tu l'as déjà...

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Modifié le 8 juin 201312 a par Exilé17

Je viens de regarder ton site, justement, et je me demande bien comment avec un revenu net mensuel moyen par ménage aux alentours de 2200 € on peut dégager de manière "non exceptionnelle" cent mille euros même en 10 ans.

Pour mettre autant de côté, il vaut mieux avoir un salaire bien supérieur, correspondant à un peu plus de diplômes qu'une entrée dans la vie active à 20 ans...

Je ne sais pas si je m'approche du point Godwin en disant ça, mais avec un revenu dans la moyenne indiquée par ce même site et pas loin de 10 ans de vie active pour moi, nous sommes si abyssalement loin d'avoir cent mille euros dans la lessiveuse que je me pose des questions. Et nous ne sommes ni dépensiers, ni endettés...

Faut arrêter avec ce point Godwin, ce n'est pas parce que benh en a parlé que c'est bien approprié ici.

Si la discussion continue en bon terme sans tourner en rond, je ne vois pas en quoi ce fameux point serait atteint.

C'est comme le terme "troll", c'est employé un peu à n'importe quelle sauce.

Pour revenir au petit HS sur les salaires.

Tu parles de 2200€, c'est en référence à une ville ? Ca ne correspond pas au département du Rhône.

Ensuite, il faut faire attention à ce chiffre, car il englobe tous : les retraités, les couples actifs, les couples semi-actifs (1 seul personne qui travaille), les personnes seules etc.

Le chiffre de salaire moyen par actif est plus significatif je trouve. Pour le Rhône il est de 2046€/mois. (pour trouver ce chiffre c'est une peu chiant sur leur site, car quand on va sur les stats du département on ne le trouve pas ; il faut aller sur une ville du département et regarder la partie nommée "Comparaison avec le département, la région et France entière").

Si tu considères un couple de 2 actifs, ça peut te faire 4000€/mois. Ce revenu est pour l'ensemble des actifs, donc pas spécifiquement pour des "jeunes".

Mais la je suis sur une moyenne dans tous le Rhône, pas spécialement proche de Lyon où les salaires sont plus importants.

Après, je ne me suis pas arrêté à 10 ans pile de vie active et 30 ans. Et quand je dis que c'est pas exceptionnel, ça veut dire que c'est pas 5% ou moins de la population qui représente ce cas.

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Modifié le 8 juin 201312 a par Exilé17

Je rappel que cet HS est parti du fait que le 1er cas que j'ai exposé (200K€ sans apport (sauf FN) avec emprunt sur 25 ans) n'était soit disant pas représentatif, ou du moins qu'il ne convenait pas à certains car il n'avait pas d'apport.

En fait, ce cas a les FN en apport et ça représente quand même 15K€ environ.

Je reprécise que c'est plus simple de prendre des chiffres rond : je ne prend pas 177 800€ mais plutot 200K€.

Le 2nd cas n'est pas un cas moyen, mais un cas comme un autre qui existe bel et bien puisqu'un achat à 300K€ n'est pas d'un autre monde (malheureusement ).

Si tu veux acheter une maison "correcte" pas trop loin de Lyon (- 30km), il te les faut les 300K€ et largement si tu te rapproches un peu (- 20km).

Pour revenir au 4000€/mois, selon le site en question, dans le Rhône, 18% des ménages gagnent plus que ça.

Dans les 100%, je le répète, il y a les retraités, les couples avec un seul actif, les personnes seules, etc...

Si tu ne prends que les couples avec 2 actifs, ces 18% doivent bien doubler si ce n'est plus (je dirais 40%-50%).

Maintenant, il faut prendre que les moins de 35 ans on va dire : la c'est difficile à évaluer.

Je pense qu'on doit tomber au environ de 10%. Mais tous cela dans le Rhône!

Sachant que les salaires à fort revenus sont plutot concentrés près de Lyon, tu peux arriver à 20%.

Et ce chiffre la, ce n'est pas une moyenne, mais ce n'est pas une exception.

Je sais que ça peut surprendre mais on peut le voir autrement : selon le site paruvendu, tu as 3904 annonces de vente de maison ou appart dans le Rhône dont le prix est >= 300K€.

Sachant qu'il y a des doublons voir plus, on peut tomber dans la fourchette 2000/2500 biens.

Il y a bien des acheteurs pour ces biens ? Les gens ont donc bien de l'argent.

Je suis tout à fait conscient que ça peut paraitre beaucoup; mais Lyon et ses alentours sont un coin où il y a des salaires importants (pour la France).

Les Stephs disent bien que les Lyonnais sont des bourgeois

Faut arrêter avec ce point Godwin, ce n'est pas parce que benh en a parlé que c'est bien approprié ici.

Si la discussion continue en bon terme sans tourner en rond, je ne vois pas en quoi ce fameux point serait atteint.

C'est comme le terme "troll", c'est employé un peu à n'importe quelle sauce.

C'est justement parce que ça parlait de troll que j'en ai placé une pour le Godwin.

Une sorte de clin d’œil, du second degré si tu préfères.

C'est justement parce que ça parlait de troll que j'en ai placé une pour le Godwin.

Une sorte de clin d’œil, du second degré si tu préfères.

Je ne t'ai pas suivi sur ce coup la, difficile de détecter le 2nd degré.

le meilleur investissement possible , mais pour moi on verra ca plus tard , apres avoir bien negocie le virage de ma seconde vie professionnelle

Il y a bien des acheteurs pour ces biens ? Les gens ont donc bien de l'argent.

oui et je crois qu'il y a au moins 2 facteurs complémentaires à prendre en compte:

- Le législateur favorise par exemple les donations parents / enfants (de mémoire plafonnée à 100 K€ tous les 10 ans pour bénéficier de l'exonération fiscale). Je ne dis pas que tous les jeunes en bénéficient, loin de là, mais cela peut dans un certain nombre de cas expliquer pourquoi certains jeunes peuvent rapidement constituer un apport personnel non négligeable indépendament de leurs revenus professionnels.

- et secundo, tous les acheteurs ne sont pas des jeunes couples en quête de leur premier logement. Ceux qui achètent un second logement ont de fait un apport personnel, sans compter tous les investisseurs qui par définition ont du pognon à placer. N'oublions pas qu'il y a une réorientation assez forte de l'épargne des particuliers qui déçus de la Bourse se sont réorientés massivement sur l'immobilier et contribuent ainsi à la hausse des prix.

Je le vois dans ma résidence. A l'origine, quasiment tous les habitants étaient des propriétaires mais 10 ans après, je constate que la quasi-totalité des petites surfaces sont désormais détenues par des investisseurs. Il y a plus de locataires que de propriétaires maintenant.

Sinon, dossier aujourd'hui sur la "bulle immobilière" dans les Echos. Pas grand chose de spectaculaire mais iil y a quand même un article relativement intéressant qui rappelle que les propriétaires (surtout d'appartement) pourraient au cours des prochaines années faire face à des charges très importantes de rénovation si les normes venaient à évoluer

- Le législateur favorise par exemple les donations parents / enfants (de mémoire plafonnée à 100 K€ tous les 10 ans pour bénéficier de l'exonération fiscale). Je ne dis pas que tous les jeunes en bénéficient, loin de là, mais cela peut dans un certain nombre de cas expliquer pourquoi certains jeunes peuvent rapidement constituer un apport personnel non négligeable indépendament de leurs revenus professionnels.

La loi a changé récemment à ce sujet (merci Sarko ) et maintenant, les donations sont beaucoup plus simple et peuvent monter beaucoup plus haut!

Un lien explicatif

En résumé : "En 2011, un couple peut donc transmettre à un enfant 318 650 € sans frais."

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Modifié le 8 juin 201312 a par Exilé17

J'avoue que ça me rassure un peu de voir que je ne suis pas le seul à penser vivre sur une planète inconnue à Matnad : celle des gens normaux aux revenus normaux

Ca date de 2003, mais ça me parait bien loin des hypothèses lues ici : http://www.insee.fr/fr/indicateurs/cnat_an...tragem_2003.xls (onglet 2 et 3 par exemple).

PS : merci Benh pour le lien, je ne connaissais pas.

le site des impôts communique des stats relativement détaillées.

1,5% des ménages en France ont un revenu imposable supérieur à 97 000 euros (tranche la plus élevé sur laquelle le fisc communique). 1,5%, c'est évidemment très peu, mais ce n'est pas non rarissime, on parle de 600 000 ménages quand même.

On peut zoomer sur les régions, départements et les communes. C'est intéressant.

http://www2.impots.gouv.fr/documentation/s...2009/ir2009.htm

De mémoire, au niveau des communes, c'est Saint-Nom-la-Breteche dans le 78 qui détient le record. Un truc du style 25% des foyers fiscaux au-dessus de ces 97000 euros.

J'avoue que ça me rassure un peu de voir que je ne suis pas le seul à penser vivre sur une planète inconnue à Matnad : celle des gens normaux aux revenus normaux

Ca date de 2003, mais ça me parait bien loin des hypothèses lues ici : http://www.insee.fr/fr/indicateurs/cnat_an...tragem_2003.xls (onglet 2 et 3 par exemple).

Le site donné par SM 2002 est plus précis et le site salaire moyen également.

Avec ces 2 sites, tu peux trouver que dans le Rhône, 18% des ménages gagnent plus de 4000€ net par mois. (soit en comptant les 3 dernières tranches d'imposition du site donné par SM 2002, soit en donnant un salaire dans une ville sur le site SalaireMoyen).

Comme déjà dit, ça comprend tous les ménages; donc si maintenant tu prend juste ceux qui sont avec 2 actifs, ça doit faire bien plus. (on sait que 29% des ménages sont des retraités dans le Rhône).

On doit donc arriver à 25/30%. Su tu prends le tiers pour les moins de 35 ans, tu arrives à 10%. Ce n'est donc pas une exception.

Toineau > Si ton remboursement de prêt est moins cher que ton loyer, et si tu t'en sortais avec ce loyer, pourquoi n'as tu pas cherché à raccourcir la durée de ton prêt?