personne ne dit que ça baisse encore, même si des baisses sotn enregistrées ds certains coins.

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toutafé.

c'est d'ailleurs ce qui alimente la théorie de la bulle, c'est que même trop haut, les prix continuent à augmenter.

mais les stocks s'accroissent déjà, et les durée de mises en ventes aussi.

Pour les residences principales, dans un marche haussier, le seul interet de faire un achat / revente, c'est lorsqu'on veut acheter plus petit.

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si par exemple je sors avec 200 000 euros de PV (tréso dispo ds ton ex) alors que le nouveau bien équivalent est à 500 000, n y a t il pas cependant un intéret à racheter plus grand dans la mesure où ton apport plus conséquent que la première fois te permettra d'emprunter bcp plus...?

Goony, oui, mais il vaut quand meme mieux etre sur un marche baissier pour acheter plus grand.

Exemple:

Soient 2 jeunes peres de famille, M. Haussier et M.Baissier. Ils disposent d'un apport personnel de 100 000 euros, ont une capacite d'emprunt de 200 000 euros et achetent tous les deux un 100 m2 au prix du marche de 3000 euros le m, soit un investissement de 300 000 euros.

Ils decident que quoi qu'il arrive, ils revendront leur appartement 5 ans apres pour acheter cette fois le plus grand appartement possible.

On admettra qu'ils ont tous les deux exactement les memes revenus qui leur permettront d'avoir rembourse a l'issue des 5 ans la moitie de leur emprunt initial et d'avoir a cette epoque une capacite d'emprunt de cette fois 400 000 euros.

Scenario pour M. Haussier: le prix du marche au bout de 5 ans est de 5000 euros le m.

Scenario pour M. Baissier: le prix du marche au bout de 5 ans est de 1000 euros le m.

Question: qui pourra acheter le plus grand appartement ?

M. Haussier

Prix de vente de l'appartement initial: 100 x 5000 = 500 000 euros

Apport personnel: 500 000 - capital restant du de l'emprunt d'origine 100 000 = 400 000 euros

Capacite d'emprunt: 400 000

Capacite d'investissement: 800 000 euros

M. Haussier peut donc acheter un appartement de 160 m2 (800 000 / 5000)

M. Baissier

Prix de vente de l'appartement initial: 100 x 1000 = 100 000 euros

Apport personnel: 100 000 - capital restant du de l'emprunt d'origine 100 000 = 0

Capacite d'emprunt: 400 000

Capacite d'investissement: 400 000 euros

M. Haussier peut donc acheter un appartement de 400 m2 (400000 / 000)

Entièrement d'accord.

Il peut être également intéressant de vendre un appart avec grosse plus-value si c'est pour changer d'optique et opter pour l'achat d'un terrain avec construction derrière. Certes le prix des terrains a monté aussi mais je pense que ça doit être intéressant comme ça.

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Bah voilà, Adam a répondu en partie !

On vendrait pour faire construire, d'une part.

D'autre part on veut changer de coin, aller dans la VRAIE campagne !

Et il ne faut pas oublier que les taux pour les crédit immo ont considérablement baissé.

Donc avec tout ça réuni, on peut réaliser notre projet !

site de l'expansion

L'accalmie se confirme sur le marché de l'immobilier. A Paris, les prix des logements anciens ont stagné au troisième trimestre. Sur un an, la hausse atteint encore 8,5%. Mais le marché est beaucoup plus tendu qu'en début d'année. Preuve, les vendeurs ont sérieusement revu en baisse leur prétentions. Les prix de ventes proposés par ces derniers ont chuté de 6% cet été. Ce tassement touche également la petite couronne. Dans le neuf, les stocks de logements neufs progressent rapidement.

je vais acheter deux commerces dans une ville des BDR.

quelqu'un connait il un site ou on explique toute cette gestion des baux commerciaux et des choses afire ou a surveiller dans ce type d'opération ?

Entièrement d'accord.

Il peut être également intéressant de vendre un appart avec grosse plus-value si c'est pour changer d'optique et opter pour l'achat d'un terrain avec construction derrière. Certes le prix des terrains a monté aussi mais je pense que ça doit être intéressant comme ça.

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Bonne remarque comme le disais CelTGV74.

Sinon je vais vous donner mon expérience personnelle :

Après 3 ans 1/2 de location dans Paris 20e (26m²), j'ai acheté un appart (34m²) en juillet 2004 dans le même quartier en atteignant ma limite de taux d'endettement (montage équivalent à un crédit sur 17 ans).

Malgré le fait que je sois très satisfait de mon choix concernant l'appart qui a beaucoup de qualités, je me suis très récemment fait la réflexion suivante :

"Pourquoi n'ai-je pas pris un crédit plus long (25 ans) pour une surface supérieure ?"

Non pas que je ne sois pas satisfait de ma surface, mais étant donné le marché parisien encore en hausse à l'époque, il y avait peut-être un gain à faire.

J'y avais un peu pensé à l'époque mais il me semble que je ne m'étais pas fait à l'idée de prendre un crédit sur 25 ans pour acheter un 40+ m²

(le passage de 17 à 25 ans ne m'apportait qu'environ 50k? supplémentaires)

Evidemment sans reprendre les chiffres exacts de l'époque et sans connaître l'évolution dans les années à venir (de l'immobilier ainsi que ma propre vie), il n'est pas facile d'y répondre.

Quoi qu'il en soit, pour Paris intra-muros, le risque de baisse est quasi-nul sauf pendant les quelques mois où le marché sera en "indigestion"

(le problème est toujours de savoir quand?),

ensuite pensez aux prêts de très longue durée dans le même point de vue que j'ai expliqué au-dessus,

mais bon je crois que la question ne se pose plus, les prêts très longe durée risques de devenir la seule solution lors d'un achat

Je ne pense pas..

Au Japon, il me semble que les ménages se sont endettés sur de très nombreuses années à un moment donné (genre 30/35 ans, et je ne sais même pas si ce n'est pas plus) avant que tout se casse la gueule...

Ils sont biens malheureux maintenant les gens endettés jusqu'au cou qui ont acheté un bien sur 35 ans qui perd de sa valeur..

prix de l'immo au japon ces dernières années...

Modifié le 15 octobre 200520 a par Goonny

pour ceux que ca intéresse, Salon de l'immobilier ce week end au Palais des Congrès de Lyon.

Au fait Goony, tu as lancé ce sujet il y a bientôt 8 mois en envisageant un investissement. Tu l'as fait ou c'est resté à l'état de projet ?

J'ai l'impression que tu attends la baisse

Quoi qu'il en soit, pour Paris intra-muros, le risque de baisse est quasi-nul

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tu es allé voir madame soleil ou domenech ?

Au fait Goony, tu as lancé ce sujet il y a bientôt 8 mois en envisageant un investissement. Tu l'as fait ou c'est resté à l'état de projet ?

J'ai l'impression que tu attends la baisse 

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Je souhaite la baisse oui. Pour la simple et bonne raison que je ne suis pas propriétaire et que ca m'embetterait de payer trop cher un bien...

Je me suis tjrs intéressé aux placements en général et à l'immobilier en particulier, et plus précisemment depuis quelques temps car je commence à avoir l'age où l'on commence à penser à l'achat d'un appartement..

Je m'informe mais je n'ai pas d'objectif immédiat d'achat, que le marché monte ou que le marché baisse, pour de multiples raisons dont la principale qui est que je ne sais pas où je serai dans 6 mois...(paris, bordeaux ou Lyon?)

Si les prix baissent, évidemment que j'étudierai les opportunités, d'autant plus, qu'en tant qu'employé bancaire, j'ai des taux plutot sympas (2.3% environ pour une partie puis 3%)

Je ne pense pas..

Au Japon, il me semble que les ménages se sont endettés sur de très nombreuses années à un moment donné (genre 30/35 ans, et je ne sais même pas si ce n'est pas plus) avant que tout se casse la gueule...

Ils sont biens malheureux maintenant les gens endettés jusqu'au cou qui ont acheté un bien sur 35 ans qui  perd de sa valeur..

prix de l'immo au japon ces dernières années...

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Economie

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03/10/2005

Japon : l'immobilier retrouve des couleurs

LExpansion.com

Le secteur de la construction japonais, longtemps sinistré par l'éclatement de la bulle spéculative au début des années 1990, retrouve enfin des couleurs. Depuis un an, les mises en chantier de logement accélèrent. Et pour la première fois depuis quatorze ans, les prix de l'immobilier progressent à Tokyo. Certes, le rebond est peu spectaculaire : +0,5% sur un an pour l'immobilier résidentiel et +0,6% dans le secteur commercial. Mais cette embellie annonce sans doute la sortie du Japon de la déflation.

LExpansion.com

De plus, je veux juste préciser que les prix de l'immobilier Japonais ne correspondent en rien à ce que nous avons en France. Un bien vendu, à titre d'exemple 5 millions d'? chez nous le sera 100M? là-bas. Et les Japonais ne gagnent pas 20x plus que nous non plus...

Trouvé aussi sur le net :

Comme en 1991, la bulle immobilière est mondiale. Mais dans tous les pays occidentaux, la bulle a pris des proportions encore jamais atteinte dans le passé. Mondialisation oblige, les politiques monétaires et les marchés financiers se calquent les uns sur les autres, la pensée unique se généralise.

Tous les pays ont ainsi connu une explosion du prix de la pierre, les pays européens (même de l?Est), Etats-Unis, Afrique du Sud, Chine, Australie?.Aucun continent n?a été épargné par la bulle immobilière.

Au tableau d?honneur des meilleurs élèves on trouve : l?Irlande (+181%), l?Afrique du Sud (+168%), la Grande-Bretagne (+132%), Espagne (+125%) et l?Australie (+110%)

La France fait à coté figure de « petit joueur » par rapport aux hausses des ses voisins : « seulement »  +70% selon l?INSEE en Province et +100% à Paris entre 1998 et 2004 (bhou ! ils sont trop nazes ces français!!!).

Cet écart avec les « meilleurs » pays permet d?ailleurs à la thèse du « rattrapage des prix » de prospérer. Et oui, pourquoi ne serions nous pas capable de délirer un peu plus alors que nos voisins le font bien ? On nous rassure en nous indiquant que l?endettement pourtant record des français cette année n?égaleraient pas encore celui des pays anglo-saxons et que par conséquent nous aurions encore « de la marge » (on oublie pourtant de dire également que les déficits publics en Angleterre n?égalent pas encore les nôtres par conséquent, faut-il en déduire aussi qu?ils auraient encore de la « marge » avant de nous dépasser ?).

Ca me fait penser qu?un jour, ma boulangère m?a demandé si on se noyait plus vite avec la tête sous 20cm d?eau ou sous 100 mètres de fond !!

Deux pays sont demeurés en marge du délire immobilier et n?ont connu aucune hausse de l?immobilier depuis 20 ans et au contraire, ont vu le prix de leur immobilier continuer à chuter : l?Allemagne et le Japon.

Pourquoi ces deux pays sont-ils demeurés en dehors de la « fête » immobilière mondiale alors qu?ils connaissent les mêmes taux bas que les autres pays (encore plus bas au Japon) ?

Tout d?abord, l?Allemagne et le Japon, ont une population plus âgée que les autres pays industriels, en cela ils reflètent ce que sera notre pays dans moins d?une décennie. Or, on n?achète pas un bien immobilier sur 20 ans de crédit lorsqu?on a 60 ans ou plus.

En outre, l?Allemagne possède la particularité de posséder une majorité de locataires (seulement 47% de la population y est propriétaire). Par conséquent, le gouvernement n?avait aucun intérêt politique à y faire grimper les prix par des mesures fiscales du type De Robien etc? Avec une majorité de locataire, « l?effet de richesse » qui enrichit virtuellement les propriétaires et les poussent à faire monter les prix, n?avait aucune chance de prospérer en Allemagne.

Chez notre voisin allemand, les prix à la vente ou à la location nous apparaissent aujourd?hui vu de la France totalement dérisoires. Des belles maisons avec terrain pour 30 000 euros ou des 100m2 loué à Berlin pour 500 euros sont des ordres de grandeur qui nous sont (pour l?instant) inconnus.

Les prix de l?immobilier en Allemagne ont ainsi été divisés par 3 en seulement 10 ans !

Le Japon, pour sa part, qui a connue la plus grosse spéculation immobilière à la fin des années 1990, ne s?est jamais remis de l?éclatement de la bulle. Le système bancaire japonais s?est retrouvé totalement sinistré et la déflation des prix s?est installée dans le pays. Chaque année les prix de l?immobilier japonais continuent ainsi de chuter de 1 à 3% en moyenne.Les ménages qui avaient souscrit des prêts sur des très longues durées à la fin des années 1990 (jusqu?à 50 ans au Japon), se retrouvent avec des difficultés financières inextricables.

On constate que se sont les pays qui comptent la plus grande proportion de propriétaires qui ont connu la spéculation la plus sévère (Ex : le Royaume Uni et l?Espagne comptent plus de 80% de propriétaires). La France qui comporte 57% de propriétaires a donc connu pour sa part un scénario spéculatif médian.

Contrairement à une idée véhiculée par les professionnels et toujours relayée par ma boulangère, il n?existe pas une prétendue marge de man?uvre de rattrapage des prix à la hausse en France du fait que cette dernière n?aurait pas encore une proportion de propriétaires aussi importante que ces voisins européens. Selon cette « thèse », il existerait donc un « important réservoir d?acheteur » en France parmi les 43% de ménages qui sont encore pas encore propriétaires et seraient donc les moteurs d?une future hausse des prix.

Or, comme nous l?avons vu l?Allemagne connaît une proportion de propriétaire très inférieure à la France et cette dernière ne fluctue quasiment pas. Mais surtout, l?histoire des précédentes bulles immobilières nous enseigne que la proportion entre locataires et propriétaires dans chaque pays ne fluctue que de quelque pour cent, à la hausse ou à la baisse, entre la période précédent une bulle et la période qui lui succède.

Ainsi, en France entre 2000 et 2005, la proportion de propriétaires n?est passée que de 54%  à 57% alors que les prix doublaient sur cette même période. Ainsi en fait, les propriétaires ne surenchérissent-ils qu?entre eux en vase clos : les vendeurs pensent réaliser une plus-value et pour leur part, les acheteurs pensent réaliser une bonne affaire (« car demain ça vaudra forcément encore plus cher, je suis un gros malin, hihi ! »).

A ce jour, les marchés immobiliers australiens et anglais se sont déjà retournés (respectivement en 2003 et 2004) et sont actuellement en phase de pré-krach (légère baisse des prix et chute du nombre des transactions). Les prix en Australie ont ainsi déjà chuté de plus de 10% et l?Angleterre débute sont 14e mois consécutifs de baisse des prix. Quand on sait que l?évolution des prix à Paris suit celle de Londres avec environ 12 mois d?écart, on comprend mieux que les « ventes à la découpe » réalisés par les investisseurs institutionnels se démultiplient actuellement sur Paris (il devient urgent de refiler la patate chaude à des particuliers avertis).

Aux Etats-Unis les signes avant coureur de krach se multiplient également et font dire au président de la FED, Alan Grennspan : « qu?une baisse des prix de l?immobilier est désormais inévitable ».

est-ce que certains connaissent des sites internet spécialisés dans les ventes de terrains (pour une construction par la suite) ?

ou alors, des endroits/lieux ou chercher des terrains, qui n'ont pas forcément de site sur le net.

J'en connais certains, mais c'est difficile de trouver des terrains.

merci d'avance

Beinh sur Paruvendu.fr, t'en a pas mal ! (mais je suppose que tu le connais déjà)

Sinon tu as aussi tout les sites des agences immobilières, genre Lafôret Immobilier, Century 21, ORPI, FNAIM, etc... Mais ils sont pas spécialisés dans les terrains par contre...

Beinh sur Paruvendu.fr, t'en a pas mal ! (mais je suppose que tu le connais déjà)

Sinon tu as aussi tout les sites des agences immobilières, genre Lafôret Immobilier, Century 21, ORPI, FNAIM, etc... Mais ils sont pas spécialisés dans les terrains par contre...

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merci

J'ai effectivement déjà fait du paruvendu ou du meme genre.

Pour les agences, j'ai pas fait "Century 21".

www.seloger.com

ou le site de PAP aussi..

www.seloger.com

ou le site de PAP aussi..

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connaissais pas PAP, merci

j'en donne quelqu'uns qui me semble pas mal (certains sont spécialisés):

Vente terrain

Immostreet

Petites annonces immobilières

Le site immo

Modifié le 19 octobre 200520 a par matnad

SPECIAL IMMOBILIER ce soir sur capital m6

SPECIAL IMMOBILIER ce soir sur capital m6

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-1pas de TF1 ou M6 dans le blind test :jmecache: :martiriséparNellyetJulieàMetz:

je vais acheter deux commerces dans une ville des BDR.

quelqu'un connait il un site ou on explique toute cette gestion des baux commerciaux et des choses afire ou a surveiller dans ce type d'opération ?

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juste un petit up au cas ou.

de plus, est ce que quelqu'un connait un bon logiciel pour faire des plans ( facile d'acces si possible) et un site de reference sur des plans de villas ( je n'ai pas trouvé grand chose sur le net ...) ?

J'ai regardé Capital sur l'Immobilier hier soir, déçu.

On y apprend rien, a part q ca a bcp augmenté, ce qu'on ne savait pas, qu'il y a des enfoirés qui profitent des gens qui ne peuvent avoir de logement...

moi je l'ai pas trouvé trop mal même si c'est très simplifié...

Ce qui m'a surpris, c'est que l'état paie une partie de la maison privée de certains...

Et aussi, le fait que des gens vivent au camping dans d'aussi grosses proportions...

la lettre M