plus je lis les commentaires sur Paris (et p-e les autres grandes villes) plus je me dis que c'est bizarre.

Si, on revendait aujourd'hui, on ferait une plus value de presque 20~25%.

Alors OK, on a investit et réalisé des travaux, mais la plus value couvre largement l'investissement....

Quel est le rapport? ceux qui ont acheté en meme temps que toi à Paris ont eux aussi réalisé une super plus value!

la question aujourd'hui est de savoir si c'est le moment ou pas d'acheter, et il semblerait que non....

excuse moi pour le hors sujet....

le titre semblait pourtant parler d'achat immobilier

excuse moi pour le hors sujet....

le titre semblait pourtant parler d'achat immobilier

J'essayais juste de trouver une suite logique par rapport aux posts précédents.

la plus value

Pour moi c'est pas HS

Par contre, ton cas est différente $ynop$, car si je ne me trompe pas tu as fait construire et dans ce cas, le problème de la surévaluation ne se rapporte qu'à l'achat de ton terrain. Ca a donc un moins grand importance.

En plus, quand on fait construire en général, c'est pour y rester plus longtemps qu'un achat dans l'ancien. Le problème de la revente est donc beaucoup plus complexe, car tu ne devrais pas le faire d'ici peu et on n'est pas capable de savoir ce que sera le marché de l'immobilier dans 10, 15 ou 20 ans!

non, j'ai acheté 1 maison hors d'eau hors d'air.

il restait qqs travaux à finir (chauffage, isolation, carrelage, etc etc).

la plus value

ouais mais c'est une plus value fausse joie comme on les appelle....

parce que derrière tu achètes un bine qui a lui aussi augmenté et donc t'as rien gagné....

cf les explications dans les 1ères pages

la finance, c'est décidément pas mon truc....

ouais mais c'est une plus value fausse joie comme on les appelle....

parce que derrière tu achètes un bine qui a lui aussi augmenté et donc t'as rien gagné....

cf les explications dans les 1ères pages

j'ai toujours rien compris.... :wallbash:

non, j'ai acheté 1 maison hors d'eau hors d'air.

il restait qqs travaux à finir (chauffage, isolation, carrelage, etc etc).

Tu veux dire que la maison a été construite par quelqu'un d'autres à la base et qu'ils l'ont revendu avant la fin de la construction ?

ou alors tu as acheté le tout (maison HEHA + terrain) à un constructeur ?

j'ai toujours rien compris.... wallbash.gif

Ben en fait, pour faire simple.

Si tu vends ton bien maintenant, cad ta maison en l'occurrence, tu vas effectivement faire une plus-value, mais si tu rachètes un autre bien derrière (une maison + grande par exemple), tu payeras aussi le fait qu'elle vaille très chère en ce moment.

Donc au final, le "bénéfice" que tu auras fait avec la vente de ta maison, tu le perdras un peu en achetant de nouveau quelque chose qui est cher (surévalué en clair).

Comprendo ?

Certaines personnes ont poussé le "visse" en vendant leur bien au plus haut du marché immobilier et ils louent derrière et font travailler leur argent en attendant que le marché redescende.

Modifié le 7 mai 200817 a par matnad

Gael, c'est pas une question de "finances" mais juste de la logique

cf ce post de SM que je remonte

C'est bien beau de realiser sa plus-value, mais s'il faut acheter au prix fort derriere pour se reloger, je ne suis pas sur que ce soit une bonne affaire.

Exemple: tu as achete ton appart de 100 m2 a 3000 euros le m2

--> prix d'achat: 300 000 euros.

Les prix montent, montent et le proprietaire a la possibilite de vendre a disons 5000 euros le m2.

---> prix de revente: 500 000 euros

Le probleme, c'est que le proprietaire doit se reloger et doit donc racheter (a moins qu'il ne fasse l'analyse qu'il vaut mieux louer en attendant la baisse des prix). S'il rachete la meme surface, il va donc payer 100m2 au prix du marche a 5000 euros le m, soit 500 000 euros.

----> prix d'achat: 500 000 euros.

--> plus-value: 0

Pour les residences principales, dans un marche haussier, le seul interet de faire un achat / revente, c'est lorsqu'on veut acheter plus petit.

Pour les jeunes proprietaires, qui souvent achetent d'abord petit pour esperer ensuite s'agrandir en fonction du developpement de leurs moyens financiers, il est souvent plus interessant de vendre dans un marche baissier.

Ayéééééé... J'ai compris.... Tout seul... suis trop fort moi !!!!

:jmecache:

Sinon, j'ai acheté la maison à qq1 qui avait déposé 1 permis modificatif pour transformer 1 garage en maison.

Il a coupé sa parcelle pour m'en céder 1200m². Et on a finit la maison avec ce qui nous convenait.

Si, on se base purement sur le prix d'achat (125 000€) on fait une énorme plus value. Mais il faut rajouter tous les travaux que nous avons fait.... Ca fait baisser, mais ca reste très acceptable.

Ayéééééé... J'ai compris.... Tout seul... suis trop fort moi !!!!

:jmecache:

ca y est, j'ai compris pourquoi certaines personnes de sexe féminin t'appelles "la blonde"

ca y est, j'ai compris pourquoi certaines personnes de sexe féminin t'appelles "la blonde"

pas moi...... :wallbash:

tu m'expliques ?

:jmecache:

Le problème c'est qu'à chaque fois vous parler de biens déjà existants.

Si tu revends même dans un marché baissier, pour faire construire dans un coin moins cher, tu as beau payer ta nouvelle maison plus cher que ce que tu revends l'ancienne, tu le fais car tu considérais dès le départ ta première maison comme un apport et que tu payais autant sinon moins de crédit mensuel que de loyer. Certes, le terrain a beaucoup augmenté, je ne vais pas dire le contraire. Mais à l'époque où il était moins cher, ma maison aussi, effectivement, ca fonctionne dans les deux sens votre raisonnement. Il est cependant tout à fait juste.

Même en vendant au ras les paquerettes, on va passer d'une maison mitoyenne de 110m² sur 250m² de terrain en centre de village (avec fosse sceptique en plein bourg !) sans garage à une maison hors lotissement de 130m² plus double garage, à flanc de colline avec une belle vue, 1500m² de terrain (avec le tout à l'égoût en pleine campagne !)pour à peine 50€ de plus par mois.

Je ne suis pas expert, mais je constate que personnellement, baissier ou pas, la seule chose que ca change pour mois c'est l'enveloppe que j'aurai en plus après la revente définitive car on est parti sur une hypothèse de revente très basse (mais alors vraiment basse) dès le départ du projet. Certes, cela a impliqué que je trouvasse un travail dans un coin un peu perdu aux frontières de la Loire, de l'Ardèche et de la Drôme, mais sincèrement, je suis très serein sur mon projet. Je ne m'engagerai pas à parler des projets des Français en règle générale, car de toute façon, je n'étais pas du caractère à rester près de la ville ou pire, dans la ville.

Modifié le 8 mai 200817 a par La Mite en Pullover

ca y est, j'ai compris pourquoi certaines personnes de sexe féminin t'appelles "la blonde"

Blondasse, pas la blonde, tant qu'à me citer fais le bien

J'apporterai deux bémols :

1° La construction n'est pas possible partout.

2° Je ne suis pas renseigné avec précision sur le sujet mais il me semble que dans le contexte actuel les coûts de construction connaissent aussi une belle inflation, non ? Moindre que celle du coût du bâti, mais tout de même non négligeable...

Les couts de construction et les couts des terrains à bâtir grimpent effectivement pas mal. Sans parler des taux d'intérêts des emprunts, qui ont vraiment grimpés.

On vient de faire construire ( on a emménagé il y a 2 semaines ), lors du bouclage du dossier financier fin 2006 on a emprunté à 3.75% sur 25 ans ( taux fixe ), aujourd'hui on est plus dans les 4.75% , ça a l'air de rien mais ça fait vite entre 50 et 100 euros / mois en fonction du capital emprunté.

Pour les couts de construction après il y a quand même 2 options :

- L'option pavilloneur, qui reste quand même assez stable au niveau des prix, concurrence oblige. Les mecs se tirent tellement la bourre que les prix ne grimpent pas trop, en sachant que derrière c'est quand même la qualité des prestations qui est rognée.

- L'option entreprises séparées, la effectivement ça a pris une claque. Les entreprises sérieuses sont débordées de boulot, ce qui est d'ailleurs au vu de la conjoncture assez délirant. Le bâtiment se porte trop bien, ce qui ne devrait pas non plus durer éternellement. Je travaille dedans, je suis content mais il faut être réaliste, la situation dans le bâtiment aujourd'hui est assez anormale. Enfin ce n'est pas le sujet mais toujours est-il que du coup effectivement la les coûts ont beaucoup grimpés ces derniers temps. C'est l'option que l'on avait retenue avec ma femme, on a géré nos entreprise. Aujourd'hui on ne regrette pas car au final on a pas eu du tout les mêmes prestations qu'avec un pavilloneur à tarif sensiblement égal ( un constructeur n'est pas plus cher car sa marge se fait sur les prestations et sur les prix tirés qu'il a avec les entreprises ), mais heureusement que je connaissais les intervenants et que j'ai un job qui me laisse des libertés en journée ce qui me permettait de passer sur le chantier quand il y avait du monde, et non le soir quand y'a plus personne, sinon c'est difficilement gérable.

Ouais, pour construire sérieusement, il faut soit être très disponible, soit carrément en faire beaucoup par soi-même (ce qui demande aussi d'être très disponible).

Oui mais ça ne demande pas les mêmes dispos.

Gérer sa construction demande à être dispo facilement surtout les journées en semaine, ce qui est mon cas. A mon boulot je fais ce que je veux de mes journées, tant que je fais mon job, donc prendre 1 heure 1/2, même quasi tous les jours, ce que je faisais aux moments les plus chargés de ma construction, pour passer sur mon chantier et voire les gens sur place n'était pas un souci.

Faire beaucoup de choses par soi même demande du temps de liberté important surtout les week-end, ou des RTT, ou beaucoup de vacances, ce qui n'est pas mon cas. J'ai déjà du mal à prendre mes 5 semaines ...

Pour en faire beaucoup par soi même, il faut aussi avoir un minimum de compétences, on a beau se dire " j'apprendrais le moment venu " au delà même de faire bien c'est surtout le temps qui court. Quand on rénove une maison on a le temps de s'attaquer zone par zone mais quand on construit et que s'empilent les intérêts intercalaires et le loyer, faut pouvoir assumer. En construisant un pavillon y'a un paquet de gens qui veulent en garder un max pour eux pour une question d'économies sans se rendre compte de la masse de travail que ça représente et qui s'engagent dans des vraies galères. Ensuite il faut être bien outillé, ça aussi on ne se rend pas compte mais on a pas l'équipement de professionnels, donc il faut se prévoir un budget outillage assez conséquent pour travailler proprement sans trop s'étaler dans le temps.

Les gens que j'ai vus se lancer raisonnablement là-dedans (mes beaux-parents, mon oncle) avaient effectivement de solides connaissances en bâtiment, acquises tout au long de leur vie professionnelle. Sinon comme tu dis, horrible galère en vue !

Le net ralentissement de l'immobilier en France se confirme, avec un effondrement des ventes de logements neufs au premier trimestre et une chute du nombre des mises en chantier, qui font redouter un affaissement du marché.

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Les ventes de logements neufs ont chuté de 27,9% sur un an au premier trimestre, à 26.700 unités, a annoncé mardi le ministère de l'Ecologie. Cette baisse, qui a affecté 18 des 22 régions de la France métropolitaine, est vertigineuse dans le Limousin (-64,8%), la Lorraine (-68,4%) et l'Auvergne (-67,9%).

"Ces chiffres sont à comparer à un premier trimestre 2007 particulièrement bon, mais il est vrai que le ralentissement s'accélère fortement", a commenté auprès de l'AFP Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC).

"Cette baisse des ventes est notamment liée à un retrait marqué des investisseurs en logement locatif", a-t-il estimé.

Pourtant, les promoteurs immobiliers sont restés prudents, réduisant le nombre de mises en vente au premier trimestre, de 19,3% par rapport au quatrième trimestre 2007.

"Nous avions anticipé ce ralentissement et nos agents n'ont pas souhaité proposer une offre commerciale trop importante", a expliqué M. Gabilla.

Selon lui, le délai d'écoulement d'un logement reste "raisonnable". Il est tout de même passé de neuf mois fin 2007 à 11 mois pour le collectif et 12 pour l'individuel, a-t-il précisé.

Même morosité du côté des mises en chantier, qui ont baissé entre février et avril de 18,8%, à 80.084 unités, selon le ministère. En un an, la Haute-Normandie a même reculé de près de 30%, la Bourgogne de plus de 20% et le Limousin de 14%.

Quant aux permis de construire, ils ont reculé, au niveau national, de 16,3% sur trois mois, à 115.507 unités. Toutes les régions sont affectées, sauf Rhône-Alpes où ils progressent de 6,7%.

"Le marché du logement s'affaisse", estime Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques au cabinet Xerfi, dans une note.

"Le neuf est sur la mauvaise pente, l'ancien aussi. L'économie française a perdu l'un de ses plus fidèles soutiens, notamment en matière de création d'emplois", a-t-il jugé.

De son côté, la Fédération française du bâtiment (FFB) s'inquiète d'éventuelles répercussions sur la profession. "Si la tendance négative se confirme, les petites entreprises du secteur seront touchées les premières, mais pour l'instant nos carnets de commandes sont encore assez fournis", a expliqué son vice-président Didier Ridoret.

Le secteur immobilier souffre pour plusieurs raisons. Il est de plus en plus difficile pour les ménages d'obtenir un crédit à des taux satisfaisants depuis la crise financière. En outre, la hausse des prix de vente s'est poursuivie en 2007, ce qui a refroidi les investisseurs, qui représentaient la moitié des ventes cette année là selon la FPC.

Pour 2008, de plus en plus de professionnels anticipent un ralentissement de la hausse des prix, voire une baisse. Près des deux tiers des notaires constatent ainsi un recul tant du prix des logements que des terrains, selon une étude publiée la semaine dernière.

En dépit de cette baisse des prix, une reprise des ventes risque de se faire attendre. Les stocks de logements neufs (construits, en construction ou en projet) ont atteint des niveaux historiques. Au 31 mars, le stock de logements neufs est de 105.600, un record a souligné le ministère.

Pour M. Mirlicourtois, si la tendance se confirme, "moins de 100.000 ventes devraient être conclues cette année, contre 127.429 en 2007".

Tiens ça me fait penser faut que je rappelle mon conseiller à ma banque qui voulait me pousser à acheter en juin dernier que de toutes façons ça allait au mieux stagner au pire continuer à augmenter un peualors que je lui disais vouloir attendre 2 ans encore et une correction

Modifié le 27 mai 200817 a par tarantino80

héhé sacré Jean François Gabilla.

Tiens ça me fait penser faut que je rappelle mon conseiller à ma banque qui voulait me pousser à acheter en juin dernier que de toutes façons ça allait au mieux stagner au pire continuer à augmenter un peualors que je lui disais vouloir attendre 2 ans encore et une correction

bah à Paris ca continue à augmenter...

bah à Paris ca continue à augmenter...

on est d'accord mais je pense qu'on atteint le pic et 2009 légère baisse enfin bon on verra bien,

de toutes façons professionnellement je ne suis pas encore sûr de rester sur Paris pour l'instant donc difficile d'acheter je crois que tu es dans le 92 comme moi tu as quelque chose à me proposer pas cher ?