Delf, viens voir par là, ça commence à devenir intéressant !!!

Comme en louant on se met à l'abri de tout retournement du marché immobilier, financièrement parlant, il est plus intéressant, de mon point de vue, de louer.

Le retournement du marche ne veut pas dire grand chose ! Si l'immobilier baisse, ta maison baisse, mais celle du voisin aussi ! Donc tu ne perds jamais d'argent en achetant ! Tu as une mise de depart et puis c'est tout. De meme que quelqu'un qui a acheter il y a 10 ans n'a pas gagne d'argent en vendant sa maison aujourd'hui puisque s'il rachete le prix du marche a lui aussi augmente !

Moi je viens d'acheter, les prix sont hauts sans doute, mais meme s'il s'effondrent ma maison garde sa valeur "relative" par rapport aux autres !

La difference avec le loyer c'est que dans 25 ans j'aurais quelque chose. C'est egalement important dans le cadre de ce que tu pourras laisser a tes enfants.

L'achat ne me parait pas la meilleure solution, mais c'est pas la pire non plus !

Euh... Parce que tu crois qu'en achetant de l'existant tu n'a pas de problèmes ? Quant à réaménager qq chose, c'est pire, sans compter que ça peut vite être un gouffre financier, je ne parle même pas du temps qu'il faut y passer !

Si tu parles de vis cachés, en général c'est déjà plus rare (à toi de bien faire le tour correctement de ta future maison avant de te l'acheter).

Les constrcuteurs te mènent bcp plus en "bateau", ce sont des "pros" dans tous les sens du terme....cad que c'est leur métier de faire construire (quoi que parfois certains ne s'y connaissent pas grand chose) et qu'ils sont aussi pros pour essayer de t'arnaquer qd il y a le moindre pb!

Si tu ne suis pas au minimum hebdomadairement la construction de ta maison (ou appart), tu peux etre amener a avoir de belles surprises a la fin!

Autour de moi depuis 2/3 ans, j'ai eu 4/5 personnes qui ont fait construire, pas une seule n'a pas eu de pb avec son constructeur et les pbs ont pu etre assez important. Mon père travaillant dans le batiment (un ami également), je peux te dire que les pbs avec les constructeurs sont très fréquents.

J'ai également eu des acheteurs de bien anciens et ceux-ci ont eu bcp moins de surprises.

Je ne dis pas qu'il faut acheter au lieu de faire construire, mais la construction demande un investissement personnel bcp plus important et les surprises peuvent etre de mauvais gout.

En ce qui concerne le réaménagement du maison, le temps passé peut y etre important, ca dépend de ce q tu vas faire, mais comme je viens d'en parler, si tu ne suis pas fréquement l'avancement de tes travaux pour ta construction, tu peux avoir de belles surprises. Donc niveau temps passé, je ne suis pas sur qu tu soit bien gagnant.

Il y a aussi le pb du cout. Bcp de gens qui font construire, finissent les interieurs eux meme pour faire baisser le cout de revient de la construction. A ce moment la, tu y passes aussi du temps.

Le retournement du marche ne veut pas dire grand chose ! Si l'immobilier baisse, ta maison baisse, mais celle du voisin aussi ! Donc tu ne perds jamais d'argent en achetant ! Tu as une mise de depart et puis c'est tout. De meme que quelqu'un qui a acheter il y a 10 ans n'a pas gagne d'argent en vendant sa maison aujourd'hui puisque s'il rachete le prix du marche a lui aussi augmente !

Moi je viens d'acheter, les prix sont hauts sans doute, mais meme s'il s'effondrent ma maison garde sa valeur "relative" par rapport aux autres !

Je crois que la tu vas un peu vite en besogne.

Tu peux très bien "gagner" de l'argent en louant pendant une periode et en attendant avant d'acheter!

Si tu economises tout les mois x euros en louant au lieu de partir sur un emprunt qui te couteraient plus cher q ton loyer, cet argent travail pendant ta vie en location. Si jamais le marché descend, tu auras une mise de départ plus importante et avec cette dernière tu viseras plus "haut" q si tu avais acheté des le début.

J'ai fait une démonstration très simpliste, car il y a d'autre paramètre a prendre en compte (les taux d'intéret entre autre), mais c'est juste pour dire que c'est pas si simple que ce q tu en laisses paraitre.

De meme q ton exemple sur la personne qui revends est très réductible, car je connais qq personne qui ont fait ce qu'on appelle la "culbute" en vendant un bien immo au bon moment avant de racheter qq chose de mieux. Cad qu'ils ont multiplier leur bien immo par x % ce qu'il leur a permis d'acheter plus grand (ou de passer de l'apprt a la maison par exemple) sans augmenter leur montant d'emprunt. Dans un cas ou l'immo aurait stagné ou baissé ils n'auraient pas pu faire ce changement aussi rapidement.

De meme q ton exemple sur la personne qui revends est très réductible, car je connais qq personne qui ont fait ce qu'on appelle la "culbute" en vendant un bien immo au bon moment avant de racheter qq chose de mieux. Cad qu'ils ont multiplier leur bien immo par x % ce qu'il leur a permis d'acheter plus grand (ou de passer de l'apprt a la maison par exemple) sans augmenter leur montant d'emprunt. Dans un cas ou l'immo aurait stagné ou baissé ils n'auraient pas pu faire ce changement aussi rapidement.

je comprends pas trop:

- si tes amis ont vendu au bon moment, ceux a qui ils ont achete ensuite ils ont vendu aussi au bon moment non ??? A moins de redevenir locataire pendant 2-3 ans que le marche retombe, je comprend pas trop !

- ensuite ca ne veut pas dire grand chose : c'est sur que tu peux passer d'un appart dans le centre de lyon a une maison a la campagne sans probleme et tu auras meme peut etre de l'argent en plus !

- si le 1er achat de tes amis a pris X%, leur 2eme achat a aussi pris X% sur la meme periode.

C'est evident que tu ne peux pas acheter gros des le 1er achat et que tu grimpes peu a peu puisque ton apport personnel augmente a chaque bascule comme tu le dis !

je comprends pas trop:

- si tes amis ont vendu au bon moment, ceux a qui ils ont achete ensuite ils ont vendu aussi au bon moment non ??? A moins de redevenir locataire pendant 2-3 ans que le marche retombe, je comprend pas trop !

ben pas forcément!

Ces personnes la, qd ont-ils achetés ? ont-ils eu le meme gain de x % ?

Les apparts ont peut etre mieux gagner pdt cete periode la que les maisons!

Le lieu peut jouer aussi.

Ce qui est sur c'est que la maison acheté a du également augmenté, mais on ne connait pas les proportions.

- si le 1er achat de tes amis a pris X%, leur 2eme achat a aussi pris X% sur la meme periode.

exactement la meme réponse qu'au dessus.

C'est evident que tu ne peux pas acheter gros des le 1er achat et que tu grimpes peu a peu puisque ton apport personnel augmente a chaque bascule comme tu le dis !

Le pb c'est que l'époque des "bonnes" bascules est fini pour le moment et c'est bien la le pb!

Je vais te donner un exemple concret pour te faire comprendre.

Ses fameux amis ont achetés un appart a 80 K€ en 2001, ils vont le revendre 200 K€ environ (peut etre déjà vendu, les chiffres sont pas précis, c'est pour l'exemple)

Avec ca ils vont repartir sur un emprunt et acheter une maison aux alentours de 300 K€.

Ses amis ont le meme age que moi, on a fait une partie de nos études ensemble; mais ils ont arreté plus tot (tous les 2 Bac +2). Ils sont donc arrivés sur le monde du travail en 99 et après 2 ans de boulot ont décidés d'acheter. C'était la bonne periode à l'époque, tout le monde était d'accord.

La preuve, c'est qu'avec les memes salaires qu'ils ont ajourd'hui, ils ne pourraient pas acheter l'appart qu'ils vendent!

Personnellement, je suis sorti des études en 2003 et ait commencé a regarder le marché immo fin 2005 (soit 2 ans). Ma femme et moi avont des salaires correcte, du moins pour l'exemple, bien superieur a mes amis; mais n'arrivant pas au bon moment, on ne peut meme pas acheter une maison sans aller a "perpette"! On ne peut pas atteindre les 300K€ comme mes amis, pourtant, on gagne plus qu'eux.

Et on est quazi sur a l'heure actuelle, que la situtation dont ils ont profité ne va pas se reproduire de si tot! Si j'achete un appart a 200K€ aujourd'hui (sur Lyon, mes amis ont achetés suur Villeurbanne, mais c'est pratiquement pareil), je ne le revendrait pas 500K€ dans 6 ans!

Et c'est pour ca qu'on dit que ce n'est pas forcément le bon moment d'acheter. Certains attendent un éclatement de la bulle immobilière, car nous sommes malheureusement bien dans une bulle...mais il y ait de forte chance que cette bulle n'éclate pas, mais que ca se nivèle plus doucement au fur et a mesure des années.

Ses fameux amis ont achetés un appart a 80 K€ en 2001, ils vont le revendre 200 K€ environ (peut etre déjà vendu, les chiffres sont pas précis, c'est pour l'exemple)

Avec ca ils vont repartir sur un emprunt et acheter une maison aux alentours de 300 K€.

Personnellement, je suis sorti des études en 2003 et ait commencé a regarder le marché immo fin 2005 (soit 2 ans). Ma femme et moi avont des salaires correcte, du moins pour l'exemple, bien superieur a mes amis; mais n'arrivant pas au bon moment, on ne peut meme pas acheter une maison sans aller a "perpette"! On ne peut pas atteindre les 300K€ comme mes amis, pourtant, on gagne plus qu'eux.

Attends mais toi tu veux acheter d'entree un truc à 300 k€, tu peux pas comparer avec tes amis, ils ont acheter un truc plus petit avant ! Achete un truc aujourd'hui a 100 et tu verras que dans 2 ans tu acheteras sans probleme a 300 puisque tu auras ta mise qui correspond a ton 1er achat alors que cet argent n'est pas a toi puisque tu l'as pas encore rembourse !

toi meme tu dis que la bulle ne va pas eclater !

Par contre c'est evident que tu ne referas jamais les bonnes affaires qui ont ete faites si tu achetais il y a environ 5 ans...

Le retournement du marche ne veut pas dire grand chose ! Si l'immobilier baisse, ta maison baisse, mais celle du voisin aussi ! Donc tu ne perds jamais d'argent en achetant ! Tu as une mise de depart et puis c'est tout. De meme que quelqu'un qui a acheter il y a 10 ans n'a pas gagne d'argent en vendant sa maison aujourd'hui puisque s'il rachete le prix du marche a lui aussi augmente !

J'ai du mal à croire que tu puisses avoir un raisonnement pareil...Si tu achetes un bien 1000 euros et que le lendemain, il en vaut 200, et bah t'es degouté, meme si celui du voisin s'est fait avoir aussi...

Et puis, dans ton exemple, encore faut il avoir un bien à vendre, ce qui n'est pas le cas de tout le monde

Attends mais toi tu veux acheter d'entree un truc à 300 k€, tu peux pas comparer avec tes amis, ils ont acheter un truc plus petit avant ! Achete un truc aujourd'hui a 100 et tu verras que dans 2 ans tu acheteras sans probleme a 300 puisque tu auras ta mise qui correspond a ton 1er achat alors que cet argent n'est pas a toi puisque tu l'as pas encore rembourse

la je crois que tu reves...dsl d'etre aussi franc, mais c'est fini cette époque la!

Dans 2 ans, meme si j'ai acheté aujourd'hui a 200, je ne pourrais pas acheté a 300!

En 2 ans tu ne fais q rembourser les frais bancaires de ton emprunt! Surtout maintenant avec les durées de pret qui ont explosés!

Et l'envole des prix est fini, donc ta "théorie" ne tient plus la route.

Les gens qui empruntent a l'heure actuelle sur 30 ans, c'est limite une arnaque!

Regarde ce qu'ils s'est passé aux USA, au Japon ou meme en Espagne, acheter un bien immo n'est pas forcément une bonne affaire, une valeure sure. La pierre fait comme le reste, c'est un marché qui a ses hauts et ses bas et c'est ce que les gens ont du mal a saisir.

J'ai du mal à croire que tu puisses avoir un raisonnement pareil...Si tu achetes un bien 1000 euros et que le lendemain, il en vaut 200, et bah t'es degouté, meme si celui du voisin s'est fait avoir aussi...

Et puis, dans ton exemple, encore faut il avoir un bien à vendre, ce qui n'est pas le cas de tout le monde

j'ai pas dit que j'etais pas degoute, mais le fait est, que la valeur relative de ma maison par rapport aux autres, quel que soit le prix du marche, cette valeur relative reste constante !

Ok mais tu ne peux pas dire que tu ne perds jamais d'argent en achetant..

Regarde ce qu'ils s'est passé aux USA, au Japon ou meme en Espagne, acheter un bien immo n'est pas forcément une bonne affaire, une valeure sure. La pierre fait comme le reste, c'est un marché qui a ses hauts et ses bas et c'est ce que les gens ont du mal a saisir.

L'exemple américain n'a rien à voir, il s'agit de crédit à risque où on proposait du taux révisable non plafonné à des gens qui était trop pauvres pour acheter en taux fixe et souvent sans apport, leur mensualité à doublé en très peu de temps, évidemment que derrière ils ne pouvaient plus suivre !!!

L'exemple américain n'a rien à voir, il s'agit de crédit à risque où on proposait du taux révisable non plafonné à des gens qui était trop pauvres pour acheter en taux fixe et souvent sans apport, leur mensualité à doublé en très peu de temps, évidemment que derrière ils ne pouvaient plus suivre !!!

Désolé, mais l'exemple américain, meme si les conséquences ne seraient pas les memes en France, est un exemple a considérer.

Car avant que cela entraine de graves conséquences pour certains emprunteurs, il a bien fallu un retournement du marché immo et c'est la dessus que je faisait la comparaison.

C'est pareil au Japon ou même en Espagne, un cas similaire en France n'aurait pas les mêmes répercutions, mais c'est la preuve que le marché immo est loin d'être aussi sur que certains le laissent entendre.

L'exemple américain n'a rien à voir, il s'agit de crédit à risque où on proposait du taux révisable non plafonné à des gens qui était trop pauvres pour acheter en taux fixe et souvent sans apport, leur mensualité à doublé en très peu de temps, évidemment que derrière ils ne pouvaient plus suivre !!!

Non Céline, c'est pas tout à fait ça le principe de la crise des subprimes aux Etats Unis.

La baisse de l'immobilier aux Etats Unis n'est pas dûe à la crise des subprimes, c'est en quelque sorte l'inverse...

Ce sont en effet des crédits hypothécaires accordés à une clientèle peu solvable. Les remboursements d'emprunt étaient limités au paiement des intérêts, celui du capital étant souvent différés pour s'imputer sur le prix de revente du logement deux ou trois ans après, avec une plus-value tant que les prix de l'immobilier montaient, ce qui était le cas avant 2006.

Comme tu le soulignes Céline, ces prêts étaient majoritairement accordés à des conditions de taux d'intérêts variables.

Il y a eu ensuite deux phénomènes qui ont conduit ces ménages dans la merde, à savoir:

- baisse des prix de l'immobilier aux États-Unis à partir de 2006

- remontée des taux d'intérêt qui a conduit au défaut de paiement de nombreux emprunteurs

La baisse de l'immobilier constatée aux EU pourrait très bien arriver en France. Par contre la France est très peu touchée semble -t-il par le phénomène des subprimes.

C'est pareil au Japon ou même en Espagne, un cas similaire en France n'aurait pas les mêmes répercutions, mais c'est la preuve que le marché immo est loin d'être aussi sur que certains le laissent entendre.

Ca c'est valable si tu achetes pour speculer, mais un achat de maison a moins d'avoir une fortune c'est pas un investissement a proprement parler, c'est pas un placement d'argent (de mon point de vue). J'ai pas achete une maison pour gagner de l'argent, si j'avais voulu gagner de l'argent, c'est plus par des placements que je l'aurais fait !

ya des raisonnements bizarres ici je proposerai bien à certains de venir acheter nos apparts

Parce qu'il y en a une ? :hein: Quand on voit les loyers aujourd'hui, rarement... Tu vas me dire, les prix à l'achat sont aussi au plus haut... Mais un ménage moyen aujourd'hui loue très souvent au plus cher de ses possibilités (1/3 du revenu), même s'il achète au plus cher aussi... Donc quelle économie fait-il en louant ? Je ne vois pas.

Pour te donner une idée sur Lyon : si tu loues un 60 m², ça te coûte environ 600 € par mois. Si tu achètes un 60 m², ça te coûte environ 180,000 euros, et si tu empruntes sur 20 ans, le remboursement mensuel de ton prêt est à peu près de 1,100 euros. L'écart est donc conséquent entre louer un appartement et l'acheter, à surface comparable. Et si tu mets de côté les 500 euros d'écart mensuels, ça fait une somme sympathique au bout de 20 ans.

Le retournement du marche ne veut pas dire grand chose ! Si l'immobilier baisse, ta maison baisse, mais celle du voisin aussi ! Donc tu ne perds jamais d'argent en achetant ! Tu as une mise de depart et puis c'est tout. De meme que quelqu'un qui a acheter il y a 10 ans n'a pas gagne d'argent en vendant sa maison aujourd'hui puisque s'il rachete le prix du marche a lui aussi augmente !

Moi je viens d'acheter, les prix sont hauts sans doute, mais meme s'il s'effondrent ma maison garde sa valeur "relative" par rapport aux autres !

La difference avec le loyer c'est que dans 25 ans j'aurais quelque chose. C'est egalement important dans le cadre de ce que tu pourras laisser a tes enfants.

C'est là où tu fais à mon sens une erreur de raisonnement : si l'immobilier baisse, tu pourras effectivement acheter moins cher, même en ayant vendu moins cher. Mais en ayant loué et placé ton argent, tu n'es pas impacté par cette baisse de l'immobilier. Tu te retrouves avec un montant de cash équivalent au montant de ton appart au prix où tu l'as acheté, et si baisse de l'immobilier il y a, tu es gagnant : tu peux acheter moins cher avec plus d'argent disponible.

Pour te donner une idée sur Lyon : si tu loues un 60 m², ça te coûte environ 600 € par mois. Si tu achètes un 60 m², ça te coûte environ 180,000 euros, et si tu empruntes sur 20 ans, le remboursement mensuel de ton prêt est à peu près de 1,100 euros. L'écart est donc conséquent entre louer un appartement et l'acheter, à surface comparable. Et si tu mets de côté les 500 euros d'écart mensuels, ça fait une somme sympathique au bout de 20 ans.

C'est là où tu fais à mon sens une erreur de raisonnement : si l'immobilier baisse, tu pourras effectivement acheter moins cher, même en ayant vendu moins cher. Mais en ayant loué et placé ton argent, tu n'es pas impacté par cette baisse de l'immobilier. Tu te retrouves avec un montant de cash équivalent au montant de ton appart au prix où tu l'as acheté, et si baisse de l'immobilier il y a, tu es gagnant : tu peux acheter moins cher avec plus d'argent disponible.

Tu as déjà fait une simulation ?

Parce que tes 1100€ me paraissent bien gros. Ensuite, rien ne t'empêche de ne pas emprunter sur plus que 20 ans, spécialement si tu ne veux pas plomber ton budget. Oui, tu paies plus longtemps, mais cela ne t'empêche pas de vivre au quotidien. Je ne vois pas l'intérêt de ne pas profiter de la possibilité d'acheter sur plus long. Cela te permet de continuer à mettre de côté en plus, sauf que tu es propriétaire. Si l'occasion se présente de faire une belle culbute, tu le pourras et il est possible que ta culbute plus ton épargne que tu fais en même temps égale sinon dépasse la somme que tu mettrais de côté en étant locataire, donc au final, autant être proprio. Ici, on devrait faire environ 100 000€ de culbute lors de la revente (croisons les doigts), 100 000€ en 6 ans, même en étant locataire, je n'aurai pas pu les mettre de côté.

Personnellement, je suis favorable à ce que l'on appelle "l'ascenceur immobilier".

Bref, chacun campe sur ses positions, pourquoi continuer à parler de ça ? Chacun a son expérience propre qui le conforte dans son choix. Tant mieux après tout !

Ici, on devrait faire environ 100 000€ de culbute lors de la revente (croisons les doigts), 100 000€ en 6 ans, même en étant locataire, je n'aurai pas pu les mettre de côté.

Pété de thunes le mec

Tu as fait une super affaire dans un marché en super hausse. Maintenant achète aujourd'hui ton premier appart (je ne parle pas de pret relai), et je pense que tu t'en mordras les doigts dans 10 ans...

Le débat c'est pas acheter-louer?, c'est acheter quand? louer quand?

Tu as déjà fait une simulation ?

Parce que tes 1100€ me paraissent bien gros. Ensuite, rien ne t'empêche de ne pas emprunter sur plus que 20 ans, spécialement si tu ne veux pas plomber ton budget. Oui, tu paies plus longtemps, mais cela ne t'empêche pas de vivre au quotidien. Je ne vois pas l'intérêt de ne pas profiter de la possibilité d'acheter sur plus long. Cela te permet de continuer à mettre de côté en plus, sauf que tu es propriétaire. Si l'occasion se présente de faire une belle culbute, tu le pourras et il est possible que ta culbute plus ton épargne que tu fais en même temps égale sinon dépasse la somme que tu mettrais de côté en étant locataire, donc au final, autant être proprio. Ici, on devrait faire environ 100 000€ de culbute lors de la revente (croisons les doigts), 100 000€ en 6 ans, même en étant locataire, je n'aurai pas pu les mettre de côté.

Personnellement, je suis favorable à ce que l'on appelle "l'ascenceur immobilier".

Bref, chacun campe sur ses positions, pourquoi continuer à parler de ça ? Chacun a son expérience propre qui le conforte dans son choix. Tant mieux après tout !

Bien entendu, les simulations que j'ai effectuées ont pour base une hypothèse forte : le prix de l'immobilier reste constant. La culbute que tu as effectuée, et que beaucoup de gens ont réalsiée sur ces dernières années, tendrait à prouver qu'acheter est une superbe opération. Sauf que personnellement, je ne miserai pas un centime sur le fait que l'immobilier va continuer de monter avec certitude sur les prochaines années. La probabilité de le voir baisser me semble même aujourd'hui aussi forte que l'inverse. Dans ces conditions, faire le pari de louer me semble moins risqué (mais encore, je ne suis pas un bon exemple, je viens d'acheter ).

Sinon, sur le fait d'emprunter sur plus long terme, ça ne change pas grand chose de mon point de vue : l'écart est effectivement plus faible entre le loyer et le remboursement, mais tu payes plus longtemps, et ça te revient plus cher au final.

Justement, on peut aussi dire qu'acheter est valable en période de hausse, mais aussi en période d'incertitude pour garder une "corrélation". Cela n'est valable que si tu voudrais racheter plus grand plus tard.

Si ça monte tu pourras toujours profiter de ton apport lors d'un prochain achat. Si ça descend, tu pourras toujours revendre certes moins cher, mais ton investissement ensuite sera aussi moindre. En gros, tu limites le risque de te retrouver dans une situation où tu ne pourras vraiment pas racheter à l'avenir...

Enfin moi je dis ça je suis en train de vendre, et pas pour racheter dans l'immédiat.

Moralité: Passez par la case études de finance et ne touchez pas 100 000 euros.

Modifié le 31 octobre 200718 a par Goonny

Justement, on peut aussi dire qu'acheter est valable en période de hausse, mais aussi en période d'incertitude pour garder une "corrélation". Cela n'est valable que si tu voudrais racheter plus grand plus tard.

Si ça monte tu pourras toujours profiter de ton apport lors d'un prochain achat. Si ça descend, tu pourras toujours revendre certes moins cher, mais ton investissement ensuite sera aussi moindre. En gros, tu limites le risque de te retrouver dans une situation où tu ne pourras vraiment pas racheter à l'avenir...

Tout à fait d'accord sur le raisonnement dans un marché haussier, pas vraiment d'accord dans un marché baissier. Encore une fois, il faut comparer avec la situation d'un locataire qui lui n'est pas du tout impacté par la baisse de l'immobilier, sinon favorablement : il se retrouve avec un apport conséquent (son épargne) pour acheter si le marché a baissé, tandis que le propriétaire, toutes choses égales par ailleurs, possède moins de cash puisque son investissement immobilier se sera révélé un mauvais placement.

Pété de thunes le mec

Tu as fait une super affaire dans un marché en super hausse. Maintenant achète aujourd'hui ton premier appart (je ne parle pas de pret relai), et je pense que tu t'en mordras les doigts dans 10 ans...

Le débat c'est pas acheter-louer?, c'est acheter quand? louer quand?

J'ai presque envie de dire "acheter pour la première fois quand ?". Car ensuite, ca me parait plus "facile" de gérer avec le marché, car je partage plus ou moins la théorie grobusienne.